12 IX 2017, 13:41:00

W dniu 9 września 2017r. weszła w życie kolejna znacząca nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnie mieszkaniowe działają w oparciu o ustawę „ Prawo spółdzielcze” i ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000r. Obydwie ustawy były wielokrotnie nowelizowane. Zmiany wzmocniły pozycję właścicieli mieszkań, osłabiając jednocześnie pozycję struktur zarządzających spółdzielnią. Obecna nowela ustawy miała zrealizować cztery wyroki Trybunału Konstytucyjnego. Przebieg procesu legislacyjnego był co najmniej dziwny. Dopracowany projekt rządowy został w ostatniej chwili zastąpiony szeregiem poprawek wywołujących wiele wątpliwości. Spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane do stosowania przyjętych zapisów. Ustawodawca dał spółdzielniom tylko 14 dni na przygotowanie się do ich wdrożenia w życie.

Najważniejsze zmiany to:

1) Członkostwo w spółdzielni wiąże się z posiadaniem mieszkania lokatorskiego lub własnościowego

-nie wnosi się udziału,

-nie wnosi się wpisowego

-nie składa się deklaracji członkowskiej

Właściciel mieszkania wyodrębnionego sam decyduje o członkostwie. Warunkiem przyjęcia w poczet członków jest złożenie deklaracji.

2) Decyzję przekraczające zarząd zwykły w budynkach, w których znajdują się lokale wyodrębnione na własność wymagają zgody współwłaścicieli. Obowiązuje art. 22 ustawy o własności lokali .

Czynności przekraczające zarząd zwykły to:

-ustalenie wynagrodzenia zarządu (dotyczy zarządu wspólnoty lub spółdzielni sprawującej zarząd nad budynkiem) lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

-przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

-ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

-udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

- nabycie nieruchomości,

-wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 (o zapłatę lub sprzedaż mieszkania w drodze licytacji),

- ustalanie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

-udzielanie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych odrębnych nieruchomościach wspólnych,

-określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,

-połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale.

Na w/w czynności właściciele lokali wyrażają zgodę w formie uchwały. W ustawie brak uregulowań dotyczących kwestionowania i zaskarżania uchwał.

3) Obowiązek rozliczania się z właścicielami z zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego w przypadku utworzenia wspólnoty. Zasada ta obowiązuje w obydwie strony. Oznacza to, że zarówno spółdzielnia jak i właściciele lokali zobowiązani są do zwrotu wykazywanych na funduszu remontowym kwot,

4) Zmiany w zasadach przeprowadzania lustracji spółdzielni. Lustracji w spółdzielni nie będą mogły przeprowadzić osoby podległe członkom zarządu jak i głównemu księgowemu. Może to spowodować wydłużenie czasu lustracji,

5) Możliwość reprezentowania członka przez pełnomocnika na walnym zgromadzeniu. Jeden pełnomocnik może reprezentować tylko jednego członka,

6) Możliwość wykupu mieszkań zakładowych nabytych przez spółdzielnię nieodpłatnie, za 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali,

7) Możliwość wykonywania przez ministra właściwego do spraw budownictwa uprawnień Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego, jeżeli organy te nie będą wykonywały swoich uprawnień w celu urzeczywistnienia kontroli spółdzielni,

8) Wzmocnienie ochrony lokatora. Decyzja o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu będzie podejmowana przez sąd. Spłata zadłużenia na którymkolwiek etapie postępowania eksmisyjnego ma skutkować roszczeniem o ponowne ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu,

9) Możliwość zdecydowania przez właścicieli mieszkań w budynku, w którym wykupiono wszystkie mieszkania na odrębną własność, o sposobie zarządzania (zmieniony spółdzielczy lub wspólnotowy),

10) Rozszerzenie katalogu nie podlegających egzekucji wierzytelności o środki będące w dyspozycji spółdzielni w związku z wnoszeniem opłat.

Dotyczy to sytuacji, w której komornik prowadzi egzekucję długów przeciwko spółdzielni.

Ustawa zmienia dotychczas obowiązujące w spółdzielniach zasady. Zmienia również relacje pomiędzy właścicielami mieszkań a władzami spółdzielni.

W naszym artykule zasygnowaliśmy najważniejsze zapisy przyjętej przez Sejm nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero najbliższe miesiące dadzą odpowiedź na to, czy przyjęte rozwiązania będą służyły członkom spółdzielni, czy też doprowadzą do pojawienia się problemów, które nie zostały przewidziane przez autorów tej ustawy. ©

Gnieźnieńska SM (r)

FOTO: archiwum GSM

Ustawa z dnia 20 lipca 2017  roku o SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze

141 KB | Pobierz