7 VII 2015, 10:48:00

Na mocy ustanowionej hipoteki wierzyciel hipoteczny, na rzecz którego ustanowiono hipoteki,

może dochodzić zaspokajania swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, a w przypadku obciążenia hipoteką prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – bez względu na to, komu aktualnie przysługuje prawo. Członkowie Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie posiadający spółdzielcze prawa do lokalu z przerażeniem odkryli, że na ich nieruchomościach budynkowych ustanowione zostały hipoteki w celu zabezpieczenia realizacji wierzytelności, czyli wykonania zobowiązań Spółdzielni – w wielu przypadkach skutecznie wykreowanych, na mocy umów uznania długów dla zabezpieczenia umów zlecenia, a także niezapłaconych faktur czy roszczeń o zwrot wkładów. Oświadczenia o pddaniu Spółdzielni egzekucji ( art.777k.p.c.) sporządzane były przez notariuszy w celu zabezpieczenia wykonania należycie świadczenia pieniężnego. Wierzyciele, po uzyskaniu tytułu wykonawczego, wszczynali egzekucje z nieruchomości, ustanawiali wiele hipotek na mieniu spółdzielni. Członkowie spółdzielni nie mogli uciec w takim przypadku od obciążenia i w przypadku wyodrębnienia lokali nie zadziałało „ święte prawo własności” – hipoteka obciążyła lokale wyodrębnione na własność. Celem niniejszej publikacji jest przybliżenie zasad funkcjonowania hipoteki. Hipoteka – słowo pochodzi od starofrancuskiego mortgaige i dosłownie oznacza „ martwy zastaw”. Powszechnie znana jest funkcja hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenie spłaty kredytu. Funkcjonowanie hipoteki reguluje ustawa z dnia 06.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j Dz.U. z 2013 r., poz.707 ze zm.). Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym zapewniającym wierzycielowi ściśle określony zakres uprawnień w odniesieniu do nieruchomości. Stanowi ona jeden ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej. Hipoteka jest prawem, na mocy którego wierzyciel zabezpiecza spłatę wierzytelności poprzez możliwość jej dochodzenia z nieruchomości, na której została ustanowiona.

Tę formę zabezpieczenia można ustanowić na:

Ø nieruchomość lokalowej, budynkowej lub gruntowej, a także na użytkowaniu wieczystym, na udziale we współwłasności nieruchomości w tym na stanowiących własność wieczystego użytkowania budynkach i urządzeniach wzniesionych na użytkowanym gruncie

Ø spółdzielczym prawie do lokalu – w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego prawa do lokalu staje się księgą wieczysta dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym prawie do lokalu obciąża nieruchomość ( art.24 prim ustawy);

Ø prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielniach mieszkaniowych

Ø wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Ustanowienie hipoteki nie wiąże się z wydaniem nieruchomości wierzycielowi. Właściciel nieruchomości nie jest ograniczony w normalnym korzystaniu z nieruchomości ani w rozporządzaniu nią, co oznacza, że nieruchomość pozostaje nadal we władaniu właściciela.

Do powstania hipoteki zwykłej niezbędne jest:

Ø zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki,

Ø wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Co do zasady, oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego. Wyjątkiem jest umowa kredytu bankowego, która stanowi podstawę wpisu hipotek, stosownie do uregulowań prawa bankowego.

Hipoteka jest bardzo silnym i trwałym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być oznaczona w wyznaczonej sumie pieniężnej. Może obciążyć zarówno całą należącą do właściciela nieruchomość, jak i współwłaściciela. Może ustanowić tylko właścicieli nieruchomości, bez względu na to, czy dług jest długiem osobistym czy osoby trzeciej. Można dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości.

Do powstania hipoteki w zasadzie niezbędny jest wpis do działu IV księgi wieczystej. Podstawową funkcją KW jest ujawnienie stanu prawnego nieruchomości oraz jej obciążenia. Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe, wydziały KW i są jawne. Oznacza to, że każdy, bez względu na interes prawny ma prawo wglądu do księgi i nie może zasłaniać się nieznajomością dokonanych tam wpisów.

Istnieje szereg możliwości wyczyszczenia hipoteki. Hipotek wygasa w następujących wypadkach:

Ø wygaśnięcie zobowiązania, np. w momencie spłaty długu, zwolnienia z długu, potrącenia wierzytelności, zakończenia bankowego postępowania ugodowego

Ø sprzedaży nieruchomości,

Ø złożenia oświadczenia wierzyciela hipotecznego z podpisem poświadczonym notarialnie o zrzeczeniu się hipoteki, mimo istnienia wierzytelności;

Ø w wypadku tzw. konfuzji, czyli przejścia na wierzyciela hipotecznego własności nieruchomości obciążonej lub w wyniku przelewu wierzytelności hipoteka przechodzi na rzecz właściciela rzeczy obciążonej;

Ø złożenie kwoty stanowiącej równowartość wierzytelności hipotecznej do depozytu sądowego.

Hipoteka nie wygasa wskutek przedawnienia roszczenia zabezpieczonego hipoteką.

Hipoteka łączna

W świetle art.76 ust.1. ustawy z dnia 6 lipca 1982r. hipoteka łączna powstaje z mocy prawa. W celu zabezpieczenia wierzytelności o znacznej wartości strony ustanawiają hipotekę zwykłą na kilku nieruchomościach ( wpisanych w różnych księgach wieczystych), co oznacza, że w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedna nieruchomość. Wygaśnięcie tych hipotek następuje poprzez zapłatę należności.

Hipoteka łączna powstaje w razie wyodrębnienia własności lokalu i podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteka obciążająca dotychczasową nieruchomość, obciąża wszystkie nieruchomości utworzone poprzez podział. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. W wyniku zniesienia współwłasności ( wyodrębnionej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej) obciąża nieruchomość otrzymaną przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. W razie podziału nieruchomości, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy. Hipoteka łączna daje silniejszą pozycje wierzycielowi względem dłużnika; to również niebezpieczeństwo nadzabezpieczenia.

Przykład

Hipoteka łączna o wartości 100tys. obciąża 4 nieruchomości: 1A,B,C,D, przy czym każdą z nich obciąża w wysokości 100tys.: A- 100tys., B- 100tys., C-100tys., D-100tys. zł.

Wierzyciel decyduje w takim przypadku, od którego z właścicieli objętych łączną hipoteką będzie żądał zapłaty. Właścicielom pozostaje tylko droga sądowa o zwrot swych części. Spółdzielcy, jak i lustratorzy, rzadko sprawdzają, czy spółdzielnia w księgach wieczystych nie ma hipotecznie zabezpieczonych długów. Ustawa o rachunkowości wprowadziła obowiązek ujawnienia w sprawozdaniu finansowym, w pkt.1.12” Dodatkowe informacje i objaśnienia’, wykazu grup zobowiązań zabezpieczonych na majątku spółdzielni, ze wskazaniem jego rodzaju.

Zobowiązania zabezpieczone to zobowiązania wobec wierzycieli zabezpieczone na ich rzecz na składniach aktywów spółdzielni na podstawie:

Ø hipoteki, w tym hipoteki przymusowej;

Ø przewłaszczenia na zabezpieczenie, zastawu;

Ø weksla, poręczenia wekslowego;

Ø oddania majątku w zarząd osobie trzeciej do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sporu przez sąd( ustanowienie sekwestru).

Ograniczają one swobodę spółdzielni w dysponowaniu majątkiem. Zabezpieczenia następują przy zaciąganiu przez spółdzielnię długoterminowych zobowiązań kredytowych, pożyczkowych. Zabezpieczone mogą zostać także inne zobowiązania, w tym zobowiązania podatkowe czy inwestycyjne.

Domy Spółdzielcze czerwiec 2015

FOTO: archiwum GSM