Senat, po rozpatrzeniu ustawy z dnia 7 lipca 2017 r o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo

spółdzielcze postanowił wprowadzić do jej tekstu 34 poprawki.

Mając na uwadze wyrok TK z dnia 5 lutego 2015 r. o sygn. akt K 60/13 Senat

postanowił wprowadzić do ustawy poprawki mające na celu doprowadzenie do jego

realizacji.

Senat doszedł do przekonana, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy

prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią.

Członkostwo z mocy prawa wiązać się ma z brakiem obowiązku składania deklaracji

członkowskiej i niewnoszeniem wpisowego. W rozwiązaniu przyjętym przez Senat

przewiduje się wyraźne uregulowanie kiedy członkostwo w spółdzielni ustaje (poprawki nr 1

i 2), wprowadzono również zasadę, że w przypadku nabycia budynku od innej spółdzielni

osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo

roszczenie o ustanowienie takiego prawa, stają się z mocy prawa członkami nowej spółdzielni

(poprawka nr 13). Poprawki nr 3, 6, 7, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 32 są konsekwencją tych

poprawek.

Senat zaproponował też inne rozwiązanie w zakresie zasad rozliczenia funduszu

remontowego z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała

wspólnota mieszkaniowa (poprawka nr 22). Zgodnie z zaproponowanym rozwiązaniem

właściciel lokalu, który przestał być członkiem spółdzielni, jak i ten, który nie był członkiem

spółdzielni, będzie współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym

w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej,

obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu

remontowego. Poprawki nr 4 i 30 są konsekwencją tych poprawek.

W poprawce nr 5 Senat doprecyzował zasady działania członka spółdzielni przez

pełnomocnika i uznał, że pełnomocnik członka spółdzielni działający na walnym

zgromadzeniu nie może reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni,

pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie, a dołączona do protokołu walnego – 2 –

zgromadzenia lista pełnomocnictw powinna być odczytana. Jednocześnie Senat uznał,

że zmiana w zakresie zasad głosowania na walnym zgromadzeniu nie jest uzasadniona.

Senat opowiedział się za stosowną modyfikacją przepisów ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych w zakresie zasad wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

(poprawki nr 8, 10 i 11). Senat doszedł do przekonania, że spółdzielnia mieszkaniowa nie

powinna mieć możliwości podejmowania uchwały w tym zakresie. Senat zdecydował,

że wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego będzie

następowało na skutek orzeczenia sądu. W konsekwencji Senat zaproponował poprawkę

nr 14 wprowadzającą do ustawy zasadę zgodnie z którą osobie, której przysługiwało

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu

nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją

i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do

spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat

wraz z odsetkami. Poprawki nr 12 i 31 są konsekwencją tych poprawek.

W poprawce nr 9 Senat wypowiedział się przeciwko przyjętemu w ustawie rozwiązaniu,

zgodnie z którym w umowie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego spółdzielnia może określić termin, po upływie którego będzie możliwe

przeniesienie własności lokalu i dopiero wówczas członek będzie mógł wystąpić z żądaniem

zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

Senat w poprawce nr 23 przyjął, że z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej

nieruchomości w spółdzielni zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali.

Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu

w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości powinna

zawiadomić o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.

Senat uznał za konieczne wprowadzenie zmian do art. 27 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych. W poprawce nr 24 Senat zdecydował, że w przypadku gdy spółdzielnia

wykonuje zarząd we wspólnocie mieszkaniowej w ramach zarządu powierzonego, w zakresie

podejmowania przez zarząd czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających

zwykły zarząd, zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali.

W poprawce nr 25 Senat opowiedział się za stosowną modyfikacją przepisu art. 48

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w celu dostosowania ustawy do wyroku TK z dnia – 3 –

14 lutego 2012 r. o sygn. akt P 17/10 i uznał, że w przypadku mieszkań zakładowych

nabytych przez spółdzielnię nieodpłatnie, wkład budowlany jaki powinien wpłacić najemca,

który chce przeniesienia na niego własności lokalu, nie będzie przekraczał 5% aktualnej

wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu.

W poprawce nr 26 Senat postanowił rozszerzyć katalog nie podlegających egzekucji

wierzytelności o środki będące w dyspozycji spółdzielni w związku z wnoszeniem opłat.

Zdaniem Senatu wskazanym było rozszerzenie katalogu osób objętych zakazem

pełnienia funkcji lustratora w spółdzielni mieszkaniowej. Senat jest zdania, że funkcji tej nie

powinny pełnić również osoby, które podlegają głównemu księgowemu w spółdzielni

mieszkaniowej (poprawka nr 27).

Senat uzupełnił przepis art. 93a w ustawie – Prawo spółdzielcze o podstawę dla ministra

właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz

mieszkalnictwa do wykonywania uprawnień Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku

rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli te organy nie będą wykonywały swoich

uprawnień w celu urzeczywistnienia kontroli działania spółdzielni. Senat uznał również,

że przedmiotem oceny przez właściwego ministra powinna być gospodarność w spółdzielni

(poprawka nr 28).

Senat nie podzielił poglądu Sejmu co do treści art. 4 ustawy, zgodnie z którym przepisy

nowej ustawy miałyby zastosowanie do nowych członków spółdzielni a dotychczasowi

członkowie, którym nie przysługuje w spółdzielni żadne prawo do lokalu zachowaliby

członkostwo w spółdzielni i zmodyfikował jego treść określając, że w dniu wejścia w życie

ustawy członkostwo „członków oczekujących” w spółdzielni wygasa (poprawka nr 29).

Z uwagi na zaproponowane zmiany w ustawie, w ocenie Senatu wskazane jest,

aby do spraw sądowych w toku zastosowanie miały nowe przepisy (poprawka nr 33).

Izba odniosła się również do kwestii terminów wejścia w życie ustawy i zaproponowała,

aby wszystkie przepisy wchodziły w życie w jednym terminie (poprawka nr 34).