Senat uzasadnia....
Senat, po rozpatrzeniu ustawy z dnia 7 lipca 2017 r o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo
spółdzielcze postanowił wprowadzić do jej tekstu 34 poprawki.
Mając na uwadze wyrok TK z dnia 5 lutego 2015 r. o sygn. akt K 60/13 Senat
postanowił wprowadzić do ustawy poprawki mające na celu doprowadzenie do jego
realizacji.
Senat doszedł do przekonana, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy
prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią.
Członkostwo z mocy prawa wiązać się ma z brakiem obowiązku składania deklaracji
członkowskiej i niewnoszeniem wpisowego. W rozwiązaniu przyjętym przez Senat
przewiduje się wyraźne uregulowanie kiedy członkostwo w spółdzielni ustaje (poprawki nr 1
i 2), wprowadzono również zasadę, że w przypadku nabycia budynku od innej spółdzielni
osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo
roszczenie o ustanowienie takiego prawa, stają się z mocy prawa członkami nowej spółdzielni
(poprawka nr 13). Poprawki nr 3, 6, 7, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 i 32 są konsekwencją tych
poprawek.
Senat zaproponował też inne rozwiązanie w zakresie zasad rozliczenia funduszu
remontowego z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, w której powstała
wspólnota mieszkaniowa (poprawka nr 22). Zgodnie z zaproponowanym rozwiązaniem
właściciel lokalu, który przestał być członkiem spółdzielni, jak i ten, który nie był członkiem
spółdzielni, będzie współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym
w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej,
obliczanego na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu
remontowego. Poprawki nr 4 i 30 są konsekwencją tych poprawek.
W poprawce nr 5 Senat doprecyzował zasady działania członka spółdzielni przez
pełnomocnika i uznał, że pełnomocnik członka spółdzielni działający na walnym
zgromadzeniu nie może reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni,
pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie, a dołączona do protokołu walnego – 2 –
zgromadzenia lista pełnomocnictw powinna być odczytana. Jednocześnie Senat uznał,
że zmiana w zakresie zasad głosowania na walnym zgromadzeniu nie jest uzasadniona.
Senat opowiedział się za stosowną modyfikacją przepisów ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych w zakresie zasad wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
(poprawki nr 8, 10 i 11). Senat doszedł do przekonania, że spółdzielnia mieszkaniowa nie
powinna mieć możliwości podejmowania uchwały w tym zakresie. Senat zdecydował,
że wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego będzie
następowało na skutek orzeczenia sądu. W konsekwencji Senat zaproponował poprawkę
nr 14 wprowadzającą do ustawy zasadę zgodnie z którą osobie, której przysługiwało
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu
nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją
i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do
spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat
wraz z odsetkami. Poprawki nr 12 i 31 są konsekwencją tych poprawek.
W poprawce nr 9 Senat wypowiedział się przeciwko przyjętemu w ustawie rozwiązaniu,
zgodnie z którym w umowie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego spółdzielnia może określić termin, po upływie którego będzie możliwe
przeniesienie własności lokalu i dopiero wówczas członek będzie mógł wystąpić z żądaniem
zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.
Senat w poprawce nr 23 przyjął, że z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu w danej
nieruchomości w spółdzielni zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali.
Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu
w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości powinna
zawiadomić o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.
Senat uznał za konieczne wprowadzenie zmian do art. 27 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych. W poprawce nr 24 Senat zdecydował, że w przypadku gdy spółdzielnia
wykonuje zarząd we wspólnocie mieszkaniowej w ramach zarządu powierzonego, w zakresie
podejmowania przez zarząd czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających
zwykły zarząd, zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali.
W poprawce nr 25 Senat opowiedział się za stosowną modyfikacją przepisu art. 48
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w celu dostosowania ustawy do wyroku TK z dnia – 3 –
14 lutego 2012 r. o sygn. akt P 17/10 i uznał, że w przypadku mieszkań zakładowych
nabytych przez spółdzielnię nieodpłatnie, wkład budowlany jaki powinien wpłacić najemca,
który chce przeniesienia na niego własności lokalu, nie będzie przekraczał 5% aktualnej
wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu.
W poprawce nr 26 Senat postanowił rozszerzyć katalog nie podlegających egzekucji
wierzytelności o środki będące w dyspozycji spółdzielni w związku z wnoszeniem opłat.
Zdaniem Senatu wskazanym było rozszerzenie katalogu osób objętych zakazem
pełnienia funkcji lustratora w spółdzielni mieszkaniowej. Senat jest zdania, że funkcji tej nie
powinny pełnić również osoby, które podlegają głównemu księgowemu w spółdzielni
mieszkaniowej (poprawka nr 27).
Senat uzupełnił przepis art. 93a w ustawie – Prawo spółdzielcze o podstawę dla ministra
właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz
mieszkalnictwa do wykonywania uprawnień Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku
rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli te organy nie będą wykonywały swoich
uprawnień w celu urzeczywistnienia kontroli działania spółdzielni. Senat uznał również,
że przedmiotem oceny przez właściwego ministra powinna być gospodarność w spółdzielni
(poprawka nr 28).
Senat nie podzielił poglądu Sejmu co do treści art. 4 ustawy, zgodnie z którym przepisy
nowej ustawy miałyby zastosowanie do nowych członków spółdzielni a dotychczasowi
członkowie, którym nie przysługuje w spółdzielni żadne prawo do lokalu zachowaliby
członkostwo w spółdzielni i zmodyfikował jego treść określając, że w dniu wejścia w życie
ustawy członkostwo „członków oczekujących” w spółdzielni wygasa (poprawka nr 29).
Z uwagi na zaproponowane zmiany w ustawie, w ocenie Senatu wskazane jest,
aby do spraw sądowych w toku zastosowanie miały nowe przepisy (poprawka nr 33).
Izba odniosła się również do kwestii terminów wejścia w życie ustawy i zaproponowała,
aby wszystkie przepisy wchodziły w życie w jednym terminie (poprawka nr 34).