Koszty eksploatacji mieszkań wymagają szczególnej troski nie tylko zarządów i rad nadzorczych spółdzielni, ale również zaangażowania centralnych organów spółdzielczych i ich reprezentacji w województwach.

Dzisiejsze warunki obsługi i zaopatrzenia mieszkańców w media na zasadach rynkowych skoncentrowały się na maksymalizacji zysku za każdy sprzedany GJ ciepła, kWh energii elektrycznej, m³ wody czy gazu. Urząd Regulacji Energetyki powołany do pilnowania interesu odbiorców, nie uznaje za stronę spółdzielni mieszkaniowych, które ich reprezentują w sprawach ustalania cen i opłat. Nie będzie żadnej racjonalnej efektywności energetycznej budynków, jeżeli w procesie oszczędnego gospodarowania energią nie będzie zaangażowania dostawców mediów. Mieszkańców do oszczędzania – często nieracjonalnego – zmuszają ceny nośników ciepła oraz opłaty pośrednie. Dzisiejsza gospodarka energią wymaga uporządkowania i zaangażowania wszystkich stron. Trzeba poprawić ustawę, zmusić dostawców do troski o stan infrastruktury sieci energetycznej i węzłów cieplnych, aby koszty ogrzewania i podgrzania wody były niższe nie o 20%, a o 30-40% bez dodatkowych inwestycji. Przykłady rozwiązań są znane i pokazują, że można to uzyskać, jeżeli odbiorca i dostawca współpracują dla osiągnięcia wspólnego celu.

Podobne praktyki kosztowe stosowane są w zakresie zaopatrzenia mieszkańców w wodę. Na cenę wody składają się nie tylko koszty jej pozyskania, uzdatniania, przesyłu i dostarczenia do budynku. Stosowanie różnych kosztów dzierżawy sieci, ujęć wodnych, okładanie sieci wodnych podatkami od nieruchomości, tworzenie spółek obciążających kosztami wodę to nagminne praktyki uzyskania przez gminy dodatkowych wpływów do wydatkowania na dowolny cel lub ratowanie budżetów gminnych. Chcemy, aby cena za wodę zawierała koszty związane z jej pozyskaniem i dostarczeniem do mieszkań, a ewentualne środki dodatkowe pozyskane z gospodarki wodą były przeznaczone na poprawę jakości dostarczanej wody lub rozwój infrastruktury wodnej.

Podobnie jest z energią elektryczną, której cena nie rośnie, natomiast dodawane są coraz to nowe składniki: opłata przejściowa pobierana już ponad 20 lat ( jak długo może być pobierana opłata przejściowa?), opłata jakościowa, do której brak definicji URE lub innych instytucji ustalających opłatę i niemogących jej zdefiniować (pobierający opłatę nie wie, z jakiego tytułu pobiera pieniądze?, przynajmniej w Gdańsku od pół roku nie można uzyskać wyjaśnienia na temat jakości prądu).

Trudno również zgodzić się z dodatkową opłatą za OZE i z innymi opłatami, których rodowód wynika z nazwy. Dlaczego mamy dopłacać do czegoś, co jest nieopłacalne? Dodatkowe opodatkowanie za koszty OZE powinny być ponoszone z budżetu Państwa, tam gdzie idą nasze podatki. Czy przy wypracowaniu zysków OZE byłyby one odliczane od opłat za energię elektryczną? Znaczne środki są wydawane na remonty oraz tzw. eksploatację podstawową. Należy się zastanowić, czy spółdzielczość nie może powołać spółdzielni remontowych tam, gdzie zapotrzebowanie na prace konserwacyjne jest na tyle duże, aby dać zatrudnienie remontowym grupom specjalistycznym wykonującym naprawy w danym mieście, dzielnicy i rejonie. Grupy te mogłyby pełnić funkcje pogotowia lokatorskiego na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Utrzymywanie pogotowia lokatorskiego przez każdą spółdzielnię zwiększa koszty, a także prowadzi do nieracjonalnych relacji pracowniczych.

Koszty eksploatacji podstawowej ponoszone na rzecz mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych będą szybko rosły, chociażby ze względu na wzrost płacy minimalnej. Postulujemy, aby pod egidą KRS podjąć scentralizowane działania w celu określenia rodzajów kosztów eksploatacji oraz wysokości ponoszonych kosztów rodzajowych. Najpoważniejsze z nich to utrzymanie czystości, bieżące konserwacje oraz utrzymanie zieleni.

Trudno dziś określić, jaka forma wykonywania tych prac jest najlepsza – zlecenie firmie zewnętrznej czy własna ekipa, a może spółdzielnia pracy obsługująca jedną lub kilka spółdzielni, świadcząca również usługi poza spółdzielniami. Takie analizy powinniśmy robić i rozwijać różne formy działalności, a i nasi dłużnicy, którzy nie mogą zapłacić czynszu, mogliby w tych spółdzielniach znaleźć pracę i uzyskać środki na spłatę zadłużenia. Taki sam system być może sprawdziłby się w odniesieniu do bieżącej konserwacji, obsługi zieleni, obsługi systemów komputerowych, systemów alarmowych i monitoringu, także firm księgowych dla małych spółdzielni.

Działając razem, doprowadzimy do porównywalności kosztów i jakości obsługi zgodnej z oczekiwanymi standardami. Stwórzmy system organizacyjny pod egidą KRS i w oparciu o zjednoczony ruch spółdzielczy działający na rzecz kompleksowej obsługi spółdzielców ( np. banki spółdzielcze, spółdzielnie pracy), co wzmocni ruch spółdzielczy i uodporni na różne zakusy tzw. rynku, który chętnie pozbyłby się konkurencji, jaką jest spółdzielczość.

Marian Banacki

Prezes Zarządu Patronackiej SM,

Prezes Pomorskiego Stowarzyszenia Zarządców

Nieruchomości SM

Źródło: „Domy Spółdzielcze” nr 2/2017

FOTO: administrator24.info