„ Mieszkanie +, Opinie i uwagi”
Uwagi Fundacji Habitat for Humanity Poland do Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Fundacja Habitat for Humanity Poland zgadza się z diagnozą sytuacji mieszkaniowej przedstawioną w projekcie uchwały Rady Ministrów w sprawie przyjęcia Narodowego Programu Mieszkaniowego.
I. Diagnoza mieszkaniowa.
a/ Fundacja Habitat for Humanity Poland zgadza się z diagnozą sytuacji mieszkaniowej przedstawioną w projekcie uchwały Rady Ministrów w sprawie przyjęcia Narodowego programu Mieszkaniowego ( dalej oznaczonego jako NPM). Szczególnie cieszy nas nakreślenie mieszkalnictwa w szerszym kontekście, m.in. powiązanie kwestii mieszkaniowej z poziomem dochodu gospodarstwa domowego, wskaźnikiem minimum socjalnego czy dostrzeżenie grup o specyficznych potrzebach mieszkaniowych i zróżnicowania potrzeb mieszkaniowych w zależności od grupy demograficznej.
b/ Pragniemy zaznaczyć, że obok barier regulacyjnych wynikających z obecnego kształtu ustawy o ochronie praw lokatorów istotną przeszkodą w rozwoju rynku mieszkań na wynajem jest brak zaufania między wynajmującymi a najemcami ( NPM,s. 36). Upowszechnienie funkcji społecznego zarządcy najmem ( m.in. poprzez Społeczne Agencje Najmu), czyli osoby pośredniczącej w relacjach między wynajmującym i najemcą, a także przygotowującej w razie potrzeby proces mediacji, pozwoli zwiększyć liczbę właścicieli prywatnych decydujących się na ekspozycję rynkową mieszkania.
II. Cele i priorytety programu.
CEL 1.
Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych.
Zgadzamy się z kierunkiem działania na rzecz osiągnięcia Celu 1.
a/ Pragniemy podkreślić, że zwiększenie podaży mieszkań o niskim czynszu oraz aktywizacja podmiotów dostarczających tego typu mieszkania ( NPM, s.48) niekoniecznie musi być realizowane poprzez kapitałochłonny i długotrwały proces budowy nowych mieszkań. Metodę uzupełniającą stanowi w tym przypadku włączenie w obrót rynkowy mieszkań niezamieszkanych, których liczba jest szacowana przez Główny Urząd Statystyczny na 970 tysięcy. Upowszechnienie społecznego zarządu najmem ( realizowanego m.in. poprzez Społeczne Agencje Najmu ) zwiększy bezpieczeństwo najmu oraz zaufanie między stronami najmu, co będzie skutkować zwiększeniem liczby mieszkań na wynajem o dostępnym czynszu.
b/ Zwracamy uwagę na niekonsekwencję w odniesieniu do przyjętego podstawowego miernika Celu 1 tj. Zwiększenie liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. Zgodnie z diagnozą zawartą w Programie samo ilościowe zwiększenie zasobu nie przełoży się bezpośrednio na zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o średnich lub niskich dochodach (NPM, s. 17).
Propozycja zmiany:
Zmiana miernika: Zwiększenie liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców na miernik: Zwiększenie liczby mieszkań o wysokości czynszu nie większej niż 5% wartości odtworzeniowej.
Cel 2.
Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową.
Zgadzamy się z kierunkiem działań na rzecz osiągnięcia Celu 2.
a/ Zwracamy uwagę na to, że istotna część osób wychodzących z bezdomności, podobnie jak osoby niepełnosprawne i starsze, wymaga wsparcia w zamieszkiwaniu pozainstytucjonalnym. Stąd istotniejsze od zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych (która, według raportu Ministerstwa Pracy i Polityki Społecznej z roku 2015, jest adekwatna do potrzeb) wydaje się rozwój mieszkalnictwa wspomaganego, dostosowanego do potrzeb osób wychodzących z kryzysu bezdomności (np. mieszkań treningowych).
Propozycja zmiany:
Zmiana działania: redukcja skutków bezdomności przez zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych; na działanie: redukcja skutków bezdomności przez zapewnienie odpowiedniej liczby mieszkań wspomaganych, miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych.
Cel 3.
Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej.
Zgadzamy się z kierunkiem działań na rzecz osiągnięcia Celu 3.
III. Realizacja programu:
Priorytetowe działania i instrumenty.
1. Zmiana regulacji określających zasady funkcjonowania rynku najmu: racjonalizacja zasad gospodarowania zasobem mieszkań komunalnych ( s. 56).
Z niepokojem odnosimy się do zaproponowanych zmian regulacji określających zasady funkcjonowania rynku najmu publicznego.
a/ Uważamy, że wprowadzenie obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat (s. 56) będzie bezpośrednio skutkować obniżeniem bezpieczeństwa najmu, a co za tym idzie, ograniczeniem możliwości planowania rozwoju zawodowego i rodzinnego. Zgadzamy się, że weryfikacja dochodów najemców w zasobie komunalnym jest niezbędna do zapobiegania zamieszkiwania w nim osób, które mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe bez wsparcia publicznego. Weryfikacja dochodów może jednak odbywać się również w przypadku najmu na czas nieoznaczony, zgodnie z procedurą stosowaną dotychczas w przypadku podwyżek czynszu w zasobie gminnym.
Narodowy Program Mieszkaniowy nie zawiera, w naszej opinii, procedury postępowania wobec najemcy w przypadku przekroczenia progu dochodowego uprawniającego do najmu w zasobie mieszkaniowym gminy. Pozostawienie rozwiązania decyzji uznaniowej gminy może skutkować odbieraniem prawa do lokalu również osobom, których dochody przekroczą próg o nieznaczną kwotę, co pogłębi brak poczucia bezpieczeństwa najemcy i dodatkowo zmniejszy motywację do poprawy swojej sytuacji ekonomicznej. Postulujemy wprowadzenie następujących rozwiązań w przypadku przekroczenia progu dochodowego:
- najemca ma prawo do dalszego zamieszkiwania w zasobie pod warunkiem urynkowienia czynszu w stopniu odpowiadającym wzrostowi dochodów;
- gmina wskazuje najemcy dostępny zasób mieszkaniowy na wynajem, w którym wysokość czynszu nie przekracza 4% wartości odtworzeniowej ( zgodnie z zapisami na s. 86 dokumentu).
Propozycja zmiany:
Zastąpienie zapisu: Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat; umowy te będą mogły być zawierane na następny okres przy uwzględnieniu aktualnej sytuacji materialnej i rodzinnej; zapisem: Wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku weryfikowania dochodów najemcy, nie częściej niż raz na rok i nie rzadziej niż raz na 5 lat. Uzupełnienie zapisu o procedury postępowania wobec najemcy w przypadku przekroczenia progu dochodowego.
b/ Rezygnację z katalogu osób uprzywilejowanych, którym obecnie sąd ma obowiązek przyznać lokal socjalny, uznajemy za regres w systemie pomocy społecznej. Jesteśmy świadomi problemów, z jakimi borykają się gminy zobligowane do zapewnienia lokali socjalnych osobom eksmitowanym. Uważamy jednak, że obecnie wymienione grupy osób powinny podlegać szczególnej ochronie państwa i mieć obligatoryjne prawo do dachu nad głową. Jako organizacja mająca praktyczne doświadczenie w remontowaniu lokali socjalnych, wiemy, że są to lokale o bardzo niskim standardzie, o które nie będą się ubiegać osoby mające inną możliwość zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.
Propozycja zmiany:
Rezygnacja z zapisu.
c/ Zalecamy szczególną uwagę przy konstruowaniu przepisów dotyczących możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących (s. 56), szczególnie w odniesieniu do osób starszych. Badania nad zamieszkiwaniem seniorów wskazują na to, że do utrzymania integracji społecznej niezbędne jest pozostawienie starszej osoby w jej dotychczasowym sąsiedztwie, obejmującym sklepy, instytucje, centra kultury i lokale zamieszkiwane przez znajome osoby.
Propozycja zmiany:
Uzupełnienie zapisu o zwrot „w pobliskiej lokalizacji”.
2. Postulujemy również wprowadzenie w ustawie o ochronie praw lokatorów zmian, których intencją jest:
- stworzenie możliwości pozyskania lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkalnictwa chronionego i wspomaganego oraz
- zobligowanie samorządów do stworzenia systemu współpracy między jednostkami gospodarującymi zasobami lokalowymi gminy i ośrodkami pomocy społecznej w celu stworzenia całościowego programu profilaktyki zadłużenia czynszowego.
Szczegółowe zmiany zapisów ustawowych zaproponowaliśmy w piśmie skierowanym przez Fundację Habitat for Poland do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w czerwcu 2016r.
Szczegółowe zmiany dotyczą:
- dodania w art. 4 ustawy punktu 2b o treści: Gmina może przeznaczyć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy na wykonywanie innych zadań jednostek samorządu terytorialnego realizowanych na zasadach przewidzianych w odrębnych przepisach ustawy o pomocy społecznej, ustawy o pieczy zastępczej;
- dodania w art. 11 ustawy punktu 2a o treści: Jeśli lokator lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, właściciel może zawiadomić/zawiadamia Ośrodek Pomocy Społecznej w celu przeprowadzenia wywiadu środowiskowego dla zbadania sytuacji życiowej i materialnej oraz udzielenia stosownej pomocy na podstawie odrębnych przepisów;
- oraz zmian w art. 20 i art. 21 będących konsekwencją tych zapisów.
3. Pakiet „Mieszkanie +”: Uruchomienie zintegrowanego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, uwzględniającego dostępne instrumenty wsparcia i efekty zmian planowanych w otoczeniu regulacyjnym.
Instrument 2: Poprawa dostępności mieszkań przez zwiększenie efektów społecznego budownictwa czynszowego w segmencie mieszkań komunalnych, zaspokajających potrzeby mieszkaniowe osób najniżej zarabiających (s. 64).
a/ Szczególnie popieramy wprowadzenie instytucji najmu socjalnego w miejsce wydzielania na stałe z zasobu gminy zasobu zdefiniowanego jako „mieszkanie socjalne”; umożliwiające gminom przeznaczenie mieszkań komunalnych na potrzeby najmu socjalnego adekwatnie do bieżących potrzeb (s. 64).
b/ Zalecamy uzupełnienie instrumentu o narzędzia dedykowane bezpośrednio mieszkalnictwu chronionemu. Jak wynika z diagnozy obecnie w Polsce jest tylko ok. 2,6 tys. mieszkań chronionych, co jest liczbą całkowicie nieadekwatną do istniejących potrzeb (s. 28).
Propozycja zmiany:
Uzupełnienie zdania: Utrzymana zostanie wysokość finansowego wsparcia, o jakie może ubiegać się inwestor, wynoszącej od 35% do 55% kosztów przedsięwzięcia, w zależności od celu i rodzaju wspieranego przedsięwzięcia (s. 67), o kolejne zdanie: Maksymalne finansowe wsparcie będzie dedykowane inwestycjom tworzącym mieszkania chronione.
4.Pakiet „Mieszkanie +”: Uruchomienie zintegrowanego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, uwzględniającego dostępne instrumenty wsparcia i efekty zmian planowanych w otoczeniu regulacyjnym.
Instrument 3: Poprawa dostępności mieszkań przez wdrożenie (…) mechanizmu realizacji i finansowania zwiększającego podaż mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu, tworzących spójną ofertę mieszkań społecznego budownictwa czynszowego.
Postulujemy wymienienie organizacji pożytku publicznego jako jednego z realizatorów inwestycji społecznego budownictwa czynszowego mogącego ubiegać się o bezzwrotną partycypację gminy w kosztach inwestycji. W naszej opinii wpłynie to korzystnie na relacje zaufania między gminą i organizacjami pozarządowymi i wzmocni te ostatnie w staraniach o wsparcie gminne w realizacji inicjatyw z zakresu czynszowego budownictwa społecznego w modelu not-for-profit.
Propozycja zmiany:
Uzupełnienie zapisu: Ustawa określi zasady udzielania w oparciu o środki budżetu państwa finansowego wsparcia dla gmin, z przeznaczeniem pokrycia części kosztów partycypacji gminy w kosztach inwestycji społecznego budownictwa czynszowego, realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego, organizacje pożytku publicznego lub inne podmioty na podstawie zawartej z gminą umowy.
5. Pakiet „Mieszkanie +”: Uruchomienie zintegrowanego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, uwzględniającego dostępne instrumenty wsparcia i efekty zmian planowanych w otoczeniu regulacyjnym.
Rekomendujemy dołączenie do pakietu instrumentu 5: Pozyskiwanie pustostanów o umiarkowanych czynszach na potrzeby najmu społecznego ( realizowanego m.in. poprzez Społeczne Agencje Najmu), opisanego w następujący sposób:
Instrument 5: Pozyskiwanie pustostanów o umiarkowanych czynszach na potrzeby najmu społecznego (realizowanego m.in. poprzez Społeczne Agencje Najmu).
Sposób realizacji: Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych.
Założenia.
Grupa docelowa: gospodarstwa domowe, których dochód rozporządzany znajduje się w pierwszym i drugim kwintylu dochodowym ( tzn. których dochód rozporządzany na osobę nie przekracza 1018 zł według danych na rok 2014) oraz gospodarstwa domowe, których członkowie są beneficjentami ustawy o pomocy społecznej.
Przedmiot regulacji: ustawa wprowadzi możliwość dopłaty do najmu realizowanego w formule najmu społecznego ( np. poprzez Społeczne Agencje Najmu).
Społeczna Agencja Najmu to organizacja typu not-for-profit pośrednicząca pomiędzy właścicielami mieszkań a niezamożną warstwą społeczeństwa z niezaspokojoną potrzebą mieszkaniową. Przyjmując rolę zarządcy najmu SAN zabezpiecza zarówno interesy właścicieli mieszkań, jak i niezamożnych najemców. Właścicielom mieszkań SAN oferuje gwarancję terminowego opłacania czynszu, utrzymanie mieszkania w standardzie, wsparcie administracyjne oraz monitorowanie stanu mieszkania. Najemcom SAN oferuje długoterminową umowę najmu, dostępny czynsz, mieszkanie w dobrym standardzie oraz wsparcie w sytuacjach kryzysowych.
Mechanizm dofinansowania: dofinansowanie obejmie dopłatę do wynajmowanego mieszkania w zależności od metrażu w wysokości 1% wartości odtworzeniowej/m kw.
Zasady udzielania wsparcia.
- Społeczna Agencja Najmu jest podmiotem publicznym lub społecznym, może być prowadzona przez jednostkę samorządu terytorialnego, spółkę ( z większościowym lub mniejszościowym udziałem gminy lub bez udziału gminy) lub fundację.
- Społeczna Agencja Najmu realizować będzie pomoc mieszkaniową pozyskując mieszkania o umiarkowanym czynszu od właścicieli i podnajmując je gospodarstwom domowym mieszczącym się w grupie odbiorców.
- Społeczna Agencja Najmu jest podmiotem nieczerpiącym zysków ze swojej działalności.
- Społeczna Agencja Najmu oferuje najemcy mieszkanie o umiarkowanym czynszu w godnym standardzie, objęcie zarządu nad mieszkaniem, wsparcie w naprawie usterek i drobnych pracach remontowych, wsparcie w utrzymaniu, mediacje w przypadku powstania zaległości czynszowych, specjalistyczną pomoc w sytuacjach kryzysowych.
- Społeczna Agencja Najmu oferuje wynajmującemu regularne opłacanie czynszu, długotrwałą umowę najmu, oddanie mieszkania w stanie niepogorszonym i zarządzanie wynajmowanym mieszkaniem.
- Wsparcie będzie udzielane Społecznej Agencji Najmu na podstawie metrażu mieszkań pozyskanych na wynajem.
Zasady użytkowania tworzonych lokali mieszkalnych:
- Społeczna Agencja Najmu wynajmuje mieszkanie od właściciela, a następnie podnajmuje je wybranemu lokatorowi;
- mieszkania udostępniane są najemcy i podnajemcy w oparciu o umowę najmu zwykłego na czas oznaczony – zależy od potrzeb podnajemcy i dostępności zasobu.
Termin realizacji.
Przyjęcie projektu nowelizacji ustawy przez Radę Ministrów w IV kwartale 2016r.
6. Wspieranie mniej zamożnych gospodarstw domowych w ponoszeniu wydatków związanych z zaspokajaną potrzebą mieszkaniową.
a/ Popieramy weryfikację systemu dodatków mieszkaniowych, które uczynią dodatek narzędziem adekwatnym do ponoszonych przez gospodarstwa domowe kosztów utrzymania mieszkania. Uznajemy jednakże za wskazane przekazywanie z budżetu państwa dotacji celowych na realizację tego zadania własnego gmin, tak aby budżet mieszkaniowy tych ostatnich nie był w całości konsumowany poprzez przyznawanie dodatków mieszkaniowych.
Propozycja zmiany.
Nowy zapis: Stworzenie narzędzia w postaci dotacji celowej na realizację wypłat dodatków mieszkaniowych przez gminę.
b/ Rekomendujemy wprowadzenie do ustawy o dodatkach mieszkaniowych pojęcia dochodu utraconego – przez analogię do innych ustaw ( np. do ustawy o świadczeniach rodzinnych). W obecnym stanie prawnym osoba, która utraciła źródło dochodu czeka zazwyczaj ze złożeniem wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego 3 miesiące, żeby nie musieć wykazywać dochodu, którego aktualnie już nie osiąga. W tym czasie niestety często narastają już zaległości czynszowe, co może skutkować nawet wypowiedzeniem umowy najmu czy podnajmu i w konsekwencji utratą uprawnienia do przyznania dodatku mieszkaniowego.
Propozycja zmiany.
Nowy zapis: wprowadzenie do ustawy o dodatkach mieszkaniowych pojęcia utraconego dochodu, co umożliwi wcześniejsze ubieganie się o dodatek przez gospodarstwo domowe, w którym doszło do utraty dochodu.
7. Wsparcie realizacji przedsięwzięć poprawiających stan techniczny istniejących zasobów mieszkaniowych i warunki zamieszkiwania, w tym jako jeden z aspektów zintegrowanych projektów rewitalizacji, przywracających funkcje mieszkaniowe na obszarach zurbanizowanych i zdegradowanych społecznie:
Instrument 2.
Rekomendujemy uzupełnienie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów o narzędzia diagnozujące i przeciwdziałające ubóstwu energetycznemu, m.in. wprowadzenie definicji ubóstwa energetycznego. Obecny tryb dofinansowania remontów i termomodernizacji, zakładający m.in. kosztowny audyt energetyczny i obligatoryjny kredyt, wyklucza wspólnoty i spółdzielnie i podmioty posiadające budynki wielorodzinne zamieszkane w całości lub części przez gospodarstwa niezamożne. Zachęcamy do stworzenia narzędzia, które przyczyni się do wzrostu liczby niezamożnych beneficjentów projektów remontowych i termomodernizacyjnych.
Propozycja zmiany:
Nowy zapis: Założenia programów zagwarantują wsparcie niezamożnych gospodarstw domowych, które umożliwi im udział w projekcie termomodernizacyjnym.
Ramy finansowania programu.
1. Alokacja środków budżetowych.
Niepokoi nas alokacja środków na budownictwo społeczne, która rozpoczyna się dopiero w roku 2019. Planowane zmiany w Ustawie o niektórych formach popierania budownictwa społecznego nie stanowią przeszkody dla rozpoczęcia realizacji inwestycji w budownictwie społecznym już w tym momencie. Tymczasem prognozowane wydatki budżetowe na budownictwo komunalne i budownictwo czynszowe mają wynieść w roku 2017 zaledwie 150 mln zł; co więcej, nie przewiduje się przeznaczania żadnych środków na ten cel w roku 2018.
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest kryzysowa i potrzebuje natychmiastowego uruchomienia środków zaradczych. Apelujemy więc o podjęcie jak najszybszych działań na rzecz wsparcia funkcjonującego segmentu społecznego budownictwa i mieszkalnictwa czynszowego.
Propozycja zmiany:
Zwiększenie wydatków budżetowych na budownictwo komunalne i budownictwo czynszowe w roku 2017 i 2018.
V.Mierniki osiągnięcia celów programu i ramowe zasady ewaluacji.
Mieszkania chronione.
Niepokoi nas przewidywany niewielki wzrost liczby mieszkań chronionych, które powinny być priorytetowym narzędziem wsparcia mieszkaniowego ( z 2,7 tys. docelowo do 3,3 tys. w roku 2030 s. 87). Sugerowany przez nas zapis o priorytetyzowaniu mieszkalnictwa wspomaganego ( w tym powstawania mieszkań chronionych, ale także treningowych i wspieranych, zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Rozwoju do Regionalnych Programów Operacyjnych) w inwestycjach gminnych może przyczynić się do wzrostu liczby tych mieszkań pod warunkiem zarezerwowania na ten cel środków własnych w budżecie.
Dodatkowo sugerujemy rozważenie zmian w Rozporządzeniu Ministra Pracy i Polityki Społecznej z dnia 14 marca 2012r. w sprawie mieszkań chronionych, definiującym parametry tego typu usługi mieszkaniowej, zwłaszcza zniesienia wymogu minimalnej liczby 3 osób zamieszkujących w mieszkaniu chronionym oraz konieczność dostosowania lokalu do potrzeb osób niepełnosprawnych ruchowo, co obecnie blokuje tworzenie tego typu mieszkań w Polsce ( podczas gdy tylko 5% osób korzystających z mieszkań chronionych jest niepełnosprawna ruchowo).
Propozycja zmiany:
Zmiana liczby mieszkań wspomaganych ( w tym chronionych) w mierniku docelowo do 15 tysięcy w roku 2030.
Źródło: „Domy Spółdzielcze” nr 9/2016