Mała wspólnota mieszkaniowa powstaje w budynku, w którym liczba lokali nie jest większa niż siedem. Funkcjonuje ona w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego ( art. 199-209 k.c.) i kodeksu postępowania cywilnego ( art. 611-616 k.p.c.) o współwłasności a nie w oparciu o ustawę o własności lokali.

Do podejmowania uchwał w zakresie zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości właścicieli, natomiast do podjęcia uchwał przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest już zgoda wszystkich właścicieli. Brak jednomyślności wszystkich właścicieli powoduje niekiedy bardzo duże trudności w zarządzaniu taką wspólnotą i zmusza ją do rozstrzygania sporów przez sąd.

Na jakie trudności mogą napotkać właściciele w małej wspólnocie niech świadczy wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 13.04.2016 r ( sygn. akt III Ca 1957/15) w sprawie odmowy wydania nakazu zapłaty zaliczki na fundusz remontowy dla właściciela jednego z lokali.

Właściciele podjęli uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego i dokonywaniu comiesięcznych wpłat zaliczek na jego konto. Po pewnym czasie jeden z właścicieli wypowiedział uchwałę o ustanowieniu funduszu remontowego i zaprzestał wnoszenia wpłat. W tym stanie rzeczy wspólnota wystąpiła do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Sprawa znalazła swój finał w sądzie okręgowym.

Sąd uznał, ze uchwała określająca wysokość zaliczek stanowi umowę cywilnoprawną i może zostać wypowiedziana bez wytyczania odrębnego powództwa. Utworzenie funduszu remontowego i wnoszenie na ten cel zaliczek stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego też wypowiedzenie umowy przez jednego ze współwłaścicieli powoduje, że pozostali współwłaściciele nie mogą samodzielnie zobowiązać jego do wnoszenia opłat na fundusz remontowy, tym bardziej, ze we wspólnocie nie ma obowiązku tworzenia takiego funduszu.

Oznacza to, że w przypadku poczynienia konkretnych wydatków na remonty dopiero wówczas na właścicielu spoczywa obowiązek udziału w kosztach . Dochodzenie zapłaty wymaga przy tym wykazania celu i wysokości konkretnych wydatków.

Z uwagi na to, ze mała wspólnota mieszkaniowa nie podlega przepisom ustawy o własności lokali nie ma możliwości również zaskarżenia uchwały do sądu, gdyż nie obowiązuje ją art. 25 w/ w ustawy. Na takim stanowisku stoi Sąd Apelacyjny ( wyrok sygn. akt I ACa 391/14).

Z powodu trudności jakie napotyka się w zarządzaniu małą wspólnotą wiele z nich korzysta z zapisu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali i w umowie zawartej w formie aktu notarialnego zmieniają sposób zarządu na zarząd taki jak w dużej wspólnocie, do którego odnoszą się przepisy w/w ustawy.(dz)Gnieźnieńska SM