Ponowna interpelacja w sprawie likwidacji pobierania przez spółdzielnie mieszkaniowe opłat za tynk na ścianach.

Interpelacja nr 292

do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie likwidacji pobierania przez spółdzielnie mieszkaniowe opłat za tynk na ścianach od 2001r.

Szanowny Panie Ministrze!

W odpowiedzi na moją interpelację z dnia 28 grudnia 2015r. nr 292, w sprawie likwidacji pobierania przez spółdzielnie mieszkaniowe opłat za tynk na ścianach od 2001r. Pan Kazimierz Smoliński, Sekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, nie udzielił odpowiedzi na temat bezprawnego pobierania opłat za oblicowanie ścian lokali z rażącym naruszeniem normy ustawowej art. 2 ust. 2 ustawy z 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nakazującej dokonywania obmiarów powierzchni użytkowej lokali w świetle wyprawionych ścian. Pan K. Smoliński w odpowiedzi na interpelację stwierdził, że art. 2 ust. 2 ustawy z 2001r. nie ma zastosowania do obmiarów pomiarów powierzchni użytkowej lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, co nie ma potwierdzenia w przepisach prawa.

Mając powyższe na względzie, zwracam się do Pana Ministra z prośbą o odpowiedź na pytania:

1. Czy Pan Minister doprowadzi do zlikwidowania przepisów przewidujących pobieranie opłat za oblicowanie ścian lokali na podstawie pomiarów z natury, bez dodawania 4 lub 6 cm do pomiarów z natury przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokali w spółdzielniach mieszkaniowych dokonywanych z naruszeniem art. 2 ust. 2 ustawy z 2001r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego?

2. Czy w związku z absurdalnością i niesprawiedliwością Normy PN-70/B-02365, nie należałoby wprowadzić przepisów, które będą obowiązywały także lokatorów spółdzielni mieszkaniowych, których budynki powstały jeszcze przed wejściem w życie Polskiej Normy PN-ISO 9836;1997 i zobowiązywały władze spółdzielni mieszkaniowych do ponownego przeprowadzenia pomiarów z natury, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami? Byłoby to zasadne ze względu na ważny interes społeczny.

Z wyrazami szacunku

Krystyna Pawłowicz

Odpowiedź na interpelację nr 292 w sprawie likwidacji pobierania przez spółdzielnie mieszkaniowe opłat za tynk na ścianach.

Warszawa, marzec 2016r.

Szanowny Panie Marszałku,

Odnosząc się do ponownej interpelacji nr 292 Pani Poseł Krystyny Pawłowicz przekazanej na piśmie Kancelarii Sejmu z dnia 26 lutego 2016r. w sprawie „likwidacji pobierania przez spółdzielnie mieszkaniowe opłat za tynk na ścianach od 2001r.”, uprzejmie informuję, że podtrzymuję wyjaśnienia przekazane w odpowiedzi udzielonej na interpelację nr 292 z dnia 28 grudnia 2015r. w tej sprawie oraz przedstawiam następujące wyjaśnienia w odniesieniu do ponownej interpelacji.

Pojęcie „powierzchnia użytkowa” występuje w różnych aktach normatywnych obowiązujących w polskim systemie prawa, zostało zdefiniowane na potrzeby tych aktów prawnych oraz ma zastosowanie w zakresie w nich wskazanym. Definicję powierzchni użytkowej lokalu zawierają między innymi: ustawa z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych ( Dz. U. z 2014r. poz. 849) oraz ustawa z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadku i darowizn (Dz. U. z 2009r. Nr 93 z późn. zm.). Definicja powierzchni użytkowej lokalu została także określona w art. 2 ust. 1 pkt. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014r. poz. 150, dalej u.p.l.). Zgodnie z tym przepisem, przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Z kolei stosownie do art. 2 ust. 2 u.p.l. obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Odnosząc się zatem do zawartego w interpelacji ponownej nr 292 sformułowania Pani Poseł, iż art. 2 ust. 2 u.p.l. nakazuje dokonywanie obmiarów powierzchni użytkowej lokali w świetle wyprawionych ścian wskazać należy, iż określona w art. 2 ust. 1 pkt. 7 u.p.l. powierzchnia użytkowa lokali oraz wskazany w art.2. ust. 2 sposób dokonywania obmiaru powierzchni użytkowej lokalu ma zastosowanie wyłącznie do stosunków prawnych objętych zakresem działania tej ustawy, a więc do stosunków łączących najemcę z wynajmującym, stanowiąc podstawę do obliczania czynszu należnego z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiku najmu lokali komunalnych. W art. 7 ust. 1 u.p.l. ustawodawca wprost wskazuje bowiem, iż w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali. W związku z tym podtrzymuję stanowisko wyrażone w piśmie z dnia 4 lutego 2016r., iż zasady obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.p.l. znajdują zastosowanie do stosunków prawnych objętych zakresem działania u.p.l.

Wyjaśniając dodatkowo kwestię ‘ pobierania opłat przez spółdzielnie mieszkaniowe za tynk na ścianach" , o czym ”owa w przedmiotowej interpelacji Pani Poseł, uprzejmie informuję, że niezależnie od zastosowanej metody pomiaru powierzchni użytkowej lokali w danym budynku, pomiar ten zawsze musi być dokonywany przy zastosowaniu jednej normy dla danego budynku ( PN-70/B-02365. Powierzchnie budynku – Podział, określenia i zasady obmiaru, albo Polskiej Normy PN – ISO 9836; Właściwo[J1]ści użytkowe w budownictwie- Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych). Jedna metoda pomiaru zastosowana w całym budynku ma znaczenie przy ustalaniu przez spółdzielnię opłat związanych z utrzymaniem lokalu, o których mowa w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013r. poz. 1222 z późn. zm.), dalej u.s.m. Wysokość opłat eksploatacyjnych w spółdzielni powinna być kalkulowana w taki sposób, aby nie powstawała różnica między wysokością kosztów i przychodów. W przypadku powstania takiej różnicy, powinna być ona skorygowana przez spółdzielnię przy ustalaniu wysokości opłat eksploatacyjnych, najpóźniej w następnym roku obrachunkowym. Oznacza to m.in., że opłaty pobierane przez spółdzielnię powinny zapewnić utrzymanie danej nieruchomości. Należy zatem zauważyć, że „zmniejszenie powierzchni lokali” w wyniku ponownego ich obmiaru przy zastosowaniu innej metody nie spowoduje zmiany wysokości kosztów utrzymania danej nieruchomości. Powyższe skutkować natomiast będzie zwiększeniem opłat eksploatacyjnych za 1m² powierzchni, o których mowa w art. 4 u.s.m., jeżeli koszty utrzymania nieruchomości nie ulegną zmianie, a zmniejszy się jedynie powierzchnia lokali na skutek pomiaru wg innej normy.

Odnosząc się do postulatu zawartego w przedmiotowej interpelacji, dotyczącego wprowadzenia przepisów, które zobowiązywałyby władze spółdzielni do ponownego przeprowadzenia pomiarów wg Polskiej Normy PN-ISO 9836; 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie- Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” w budynkach znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych należy wyjaśnić, iż kwestia ewentualnego ujednolicenia zasad obliczania powierzchni użytkowej lokalu jest złożonym problemem i pociąga za sobą istotne konsekwencje praktyczne. Jak słusznie zauważył w uzasadnieniu do wyroku z dnia 13 marca 2012r. sygn.. akt XVII AmC 2068/10 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, kwestią względną jest, czy norma PN-ISO 9836; 1997 jest jednoznacznie korzystniejsza dla konsumenta od normy PN-70/B-02365. Jako przykład można wskazać, iż według normy PN-70/B-02365 do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się powierzchni niezamkniętych balkonów, tarasów czy loggii, natomiast norma PN-ISO 9836; 1997 przewiduje ich wliczanie.

Ponadto należy wyjaśnić, że do dnia 29 kwietnia 2012r., tj. do momentu wejścia w życie rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462 z późn. zm.) na mocy którego postanowienia Polskiej Normy PN-ISO 9836; 1997 zobowiązują projektanta do projektowania w sposób zgodny z postanowieniami przy określaniu i obliczaniu wskaźników powierzchniowych i kubaturowych dla budynków nowobudowanych, a także w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków do użytkowania, jeżeli postanowienia tej normy były stosowane w tych budynkach i lokalach przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, istniała możliwość stosowania normy PN-70/B-02365 do obliczania powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych. Ewentualne ujednolicenie obowiązku stosowania Polskiej Normy PN-ISO 9836; 1997 dla wszystkich budynków wiązałoby się ze zmianą aktualnych wpisów w katastrze nieruchomości oraz w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Należy zauważyć, że nie jest możliwe oszacowanie ilości lokali (nieruchomości), których dane musiałyby być zmieniane oraz jakie rodziłoby to obciążenia finansowe dla właścicieli lokali.

Ponownie także wyrażam pogląd, iż w spółdzielniach mieszkaniowych istnieje możliwość dokonania zmiany sposobu obliczania powierzchni użytkowej lokali i związanej z nią ewentualnej zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Ta ostatnia zmiana wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli tj. spółdzielni i właścicieli lokali wyodrębnionych. W tym przypadku chodzi w istocie o podporządkowanie oznaczenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nowym kryteriom w tym względzie, np. w związku z dokonaniem nowej inwentaryzacji budynku i obmiaru powierzchni lokali. Taka zmiana udziałów jest możliwa, jednak z uwagi na fakt, że stanowi poważną ingerencję w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, do jej dokonania wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli.

Z wyrazami szacunku

Kazimierz Smoliński

Sekretarz Stanu

Źródło: „Domy Spółdzielcze” Nr 5/2016