Artykuł omawia zagadnienia dotyczące ochrony lokatorów w świetle prawa europejskiego, ze szczególnym uwzględnieniem prawa niemieckiego.

Ważnym aspektem procesu transformacyjnego naszego kraju stała się konieczność dostosowania ustawodawstwa do obowiązującego w Unii. Zanim jakakolwiek ustawa zostanie uchwalona, należy zbadać, czy jej projekt jest zgodny z prawem i standardami europejskimi.

Aby móc ocenić pod tym kątem postanowienia polskiego ustawodawstwa, przedstawić należałoby w skrócie stan zobowiązań międzynarodowych naszego kraju. Z punktu widzenia omawianej problematyki istotny wydaje się art. 11 Międzynarodowego Paktu Praw Gospodarczych, Społecznych i Kulturalnych, ratyfikowanego w 1977r., w którym Polska zobowiązała się do uznania prawa każdego człowieka do odpowiedniego poziomu życia dla niego samego i jego rodziny, łącznie z wyżywieniem, odzieżą i mieszkaniem, do stałego polepszania warunków bytowych oraz do podjęcia odpowiednich kroków w celu zapewnienia realizacji tego prawa.

Przystępując do Rady Europy, Polska wyraziła wolę współdziałania w przestrzeganiu i rozwoju praw człowieka. Z kolei przystępując w Brukseli do układu europejskiego ustanawiającego stowarzyszenie między Polską a Wspólnotami Europejskimi i ich państwami członkowskimi podpisanego 16 grudnia 1991r. zobowiązaliśmy się do podjęcia wszelkich starań w celu zapewnienia zgodności prawa polskiego z ustawodawstwem Wspólnoty m.in. w zakresie ochrony zdrowia i życia ludzi.

Istotną w tej kwestii rezolucję wydał Parlament Europejski, wzywając państwa członkowskie do zagwarantowania prawa do mieszkania w ustawie oraz do uznania go za podstawowe prawo człowieka. Zgodnie z tą rezolucją nikt nie powinien być eksmitowany bez zapewnienia mu innego mieszkania. W UE powszechne jest stanowisko, że prawo do mieszkania jest jednym z podstawowych praw każdego człowieka, wynikającym z prawa do godności. Z uwagi na fakt, że wolny rynek nie zapewnia pełnej realizacji tego prawa, niezbędna staje się interwencja państwa, która zagwarantowałaby dostęp do mieszkań wszystkim i na równych warunkach.

W projekcie konstytucji UE, przesłanym parlamentom państw członkowskich przez Sekretarza Generalnego Parlamentu Europejskiego 1 marca 1994r. powiedziano, że „ każdy, kto z przyczyn od siebie niezależnych nie ma mieszkania godnego człowieka, ma roszczenie o odpowiednią pomoc ze strony właściwych instytucji państwowych”. W związku z tym stwierdzić należy, że wykonanie tytułu wykonawczego przez eksmisję „ na bruk’ jest niezgodne z normami prawa międzynarodowego wiążącymi Polskę, szczególnie, że umowy międzynarodowe stanowią część polskiego porządku prawnego.

W wyroku z 17 października 1991r. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że postanowienia umów międzynarodowych należycie ratyfikowane i opublikowane w Dzienniku Ustaw, które są normami samowykonalnymi, powinny być stosowane bez zabiegów transformacyjnych w porządku wewnętrznym. Takim normom przysługuje pierwszeństwo przed sprzecznymi z nimi ustawami krajowymi. Z kolei w postanowieniu z 11 stycznia 1995r. SN stwierdził, że od chwili przystąpienia Polski do Rady Europy orzecznictwo Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu może i powinno być uwzględniane jako istotne źródło interpretacji przepisów prawa wewnętrznego. Orzeczenie to jest szczególnie istotne z uwagi na to, że Polska przystępując do Rady Europy, zobowiązała się do przestrzegania oraz rozwoju praw człowieka i podstawowych wolności, a ponadto ratyfikowała Konwencję o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, w której zobowiązała się do nienaruszania przewidzianych w niej praw. W celu zapewnienia przestrzegania tych praw powołana też została Europejska Komisja Praw Człowieka i Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu. Każdy, kto uważa, że państwo naruszyło w stosunku do niego prawa człowieka, może wysłać do tego Trybunału skargę, gdyż Polska uznała jego jurysdykcję.

Skoro Polska pragnie być członkiem Unii Europejskiej, nie może tworzyć ani stosować prawa w sposób sprzeczny z jej standardami.

Trudności, na jakie napotyka instytucja eksmisji w prawie polskim, wskazują na potrzebę sięgnięcia do doświadczeń innych państw. Na uwagę zasługuje zwłaszcza uregulowanie ochrony przed wypowiedzeniem w prawie niemieckim z jego zasadami tzw. najmu socjalnego sformułowanego w niemieckim kodeksie cywilnym. Takie odniesienie może być pomocne zwłaszcza przy wykładni nowych przepisów, szczególnie w odniesieniu do analogicznych instytucji prawnych czy ich przesłanek, takich jak „ważna przyczyna wypowiedzenia najmu”.

W piśmiennictwie niemieckim zwraca się uwagę, jak ważnym elementem ochrony przed wypowiedzeniem najmu lokalu mieszkalnego jest wymaganie, by oświadczenie o wypowiedzeniu złożone zostało drugiej stronie stosunku najmu w formie pisemnej wraz z uzasadnieniem. W przypadku sporu sądowego oświadczenie takie odgrywa bardzo ważną rolę, ponieważ sąd uwzględni i oceniać będzie tylko te przyczyny, które zostały w takim oświadczeniu podane. Ustawodawca niemiecki nie pozostawił wypowiedzenia swobodnej decyzji wynajmującego, ale uzależnił jego dokonanie w trybie zwykłym od istnienia tzw. uzasadnionego interesu. Wypowiedzenie w trybie zwykłym możliwe więc będzie jedynie, gdy wynajmujący wykaże istnienie przyczyny tego wypowiedzenia wymienionej w ustawie lub też innej równie ważnej.

Uzasadniony interes wynajmującego.

Ustawa wymienia przykładowe przyczyny wypowiedzenia wskazujące na występowanie po stronie wynajmującego uzasadnionego interesu, jak: potrzeby własne wynajmującego, naruszenie obowiązków po stronie najemcy, uniemożliwianie zasadnej, rentownej eksploatacji. W praktyce sądów niemieckich najczęstszą przyczyną wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego są potrzeby własne wynajmującego, fakt, że potrzebuje on mieszkania dla siebie albo swojej rodziny: współmałżonka, dzieci, rodziców, dziadków i teściów. W stosunku do dalszych krewnych i powinowatych konieczne jest ustalenie bliskości więzi rodzinnych, z których wynikałby obowiązek wspomagania tych osób w formie udostępniania im lokalu mieszkalnego.

Federalny Trybunał Konstytucyjny zajął w tej kwestii stanowisko korzystne dla właścicieli, stwierdzając, że każdy właściciel mieszkania ma prawo do uporządkowania swego życia przy wykorzystaniu swojej własności. W konsekwencji sądy niemieckie co do zasady respektują wolę właściciela do korzystania ze swojej własności na cele osobiste i przy rozpatrywaniu spraw o skuteczność wypowiedzenia, w których jako podstawa podana została potrzeba własna wynajmującego, ograniczają się do ustalenia, czy zamiar właściciela w takiej sprawie był poważny i czy potrzeby mieszkaniowe wynajmującego nie mogą zostać zaspokojone w innym wolnym lub zwalniającym się lokalu wynajmującego. Wynika stąd duża częstotliwość wyroków eksmisyjnych opartych na tej właśnie przesłance.

Inaczej kwestie wypowiedzenia ze względu na potrzeby własne wynajmującego kształtują się w przypadkach, gdy prawo do mieszkania powstało przy wykorzystaniu pomocy ze środków publicznych. Wypowiedzenie w takich wypadkach i na takiej podstawie staje się bowiem niemożliwe przez okres obowiązywania wspomnianych preferencji, który najczęściej obejmuje 10 lat. Sądy niemieckie zwracają szczególną uwagę na obowiązek uzasadnienia wypowiedzenia. W razie jego braku najczęściej unieważniają wypowiedzenie ze względów formalnych i oddalają powództwo eksmisyjne. Gdy właściciel mieszka w domu dwurodzinnym, ustawodawca zezwala na wypowiedzenie najmu bez zaistnienia uzasadnionego interesu wynajmującego. Wymaga to jedynie dłuższego, trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Szczególna ochrona przed wypowiedzeniem nie dotyczy też najmu lokali mieszkalnych w celu jedynie przejściowego ich wykorzystania, a także najmu pomieszczeń umeblowanych w mieszkaniu zamieszkiwanym przez wynajmującego, chyba, że pomieszczenia te zostały przekazane rodzinie w celu ich trwałego użytkowania. Do wydawania wyroków eksmisyjnych z uwagi na potrzeby własne wynajmującego dochodzi dość często, mimo że wynajmujący często symulują istnienie owych własnych potrzeb w celu obejścia przepisów o ochronie lokatora przed wypowiedzeniem. Jeżeli na skutek takich działań wynajmującego najemca dobrowolnie lub pod przymusem wyprowadzi się z mieszkania, pozostaje mu jedynie dochodzenie odszkodowania i dopiero w procesie o odszkodowanie wynajmujący zobowiązany będzie do udowodnienia, że jego potrzeby własne w chwili dokonywania wypowiedzenia rzeczywiście istniały. Łatwo zauważyć jednak, że jest to dość istotne odstępstwo od ogólnej zasady rozłożenia ciężaru dowodowego, zgodnie z którą ciężar udowodnienia danej okoliczności obciąża tego, kto wywodzi z niej skutki prawne.

Naruszenie obowiązków po stronie najemcy.

Podstawą uzasadniającą wypowiedzenie w trybie natychmiastowym bez zachowania okresów wypowiedzenia jest naruszenie obowiązków po stronie najemcy. Na marginesie należy poczynić ważną uwagę, że w prawie niemieckim okresy wypowiedzenia są ustawowo wydłużane w miarę wydłużania się okresu najmu. I tak trzymiesięczny i zarazem podstawowy okres wypowiedzenia ulega wydłużeniu do 6 miesięcy po upływie 5 lat najmu, do 9 miesięcy po upływie 8 lat najmu i wreszcie do 12 miesięcy po 10 latach najmu.

Długie okresy wypowiedzenia wchodzą w grę w przypadkach mniej istotnych naruszeń obowiązków umownych przez najemcę.

Przyczyna wypowiedzenia najmu polegająca na uniemożliwieniu zasadnej rentowej eksploatacji nie odgrywa w praktyce większej roli, a to ze względu na wysokie wymagania stawiane przez sądy w zakresie obowiązkowego uzasadnienia takiego wypowiedzenia. Rentowa eksploatacja polegać może na sprzedaży lokalu lub zamianie jego przeznaczenia na lokal użytkowy. Wydaje się zrozumiałe, że nie jest dopuszczalne wypowiedzenie uzasadnione zamiarem ponownego wynajęcia lokalu, ale tym razem z wyższym czynszem. W przypadkach przekształceń mieszkań lokatorskich na własnościowe obowiązuje w prawie niemieckim 10-letni okres ochronny, a najemcy, który wynajął lokal przed takim przekształceniem, przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Sprzeciw najemcy – klauzula socjalna.

Ważnym instrumentem ochrony, w jaki został wyposażony najemca w wypadku wypowiedzenia w trybie zwyczajnym, jest możliwość złożenia sprzeciwu i żądania kontynuacji stosunku najmu. Uprawnienie to przysługuje najemcy, gdy wypowiedzenie oznaczałoby dla niego niedającą się uzasadnić niesprawiedliwość. Jest tzw. klauzula socjalna. Do przesłanek jej stosowania należą łącznie wiek lub choroba i długotrwałe zamieszkiwanie albo charakter pracy zawodowej, wykształcenia i posiadane dzieci albo brak mieszkania zastępczego lub zapobieżenie kolejnej przeprowadzce w ciągu krótkiego okresu czasu. W razie uznania, że waga interesu najemcy jest ważniejsza od interesu wynajmującego, sąd zarządza przedłużenie najmu na czas określony lub nieokreślony. Zaznaczyć jednak warto, że wnioski najemcy w tym zakresie są stosunkowo rzadko przez sądy niemieckie uwzględniane. Klauzula socjalna nie znajduje zastosowania w stosunku do wspomnianych już wyżej przypadków najmu lokali w celu ich przejściowego użytkowania lub umeblowanych pomieszczeń w mieszkaniu wynajmującego.

Ochrona przed wypowiedzeniem najmu w trybie natychmiastowym.

Sytuacja lokatora w razie wypowiedzenia stosunku najmu w trybie natychmiastowym zasadniczo się zmienia. Podczas gdy wypowiedzenie dokonywane w trybie zwykłym kończy ów stosunek dopiero z upływem określonego w przepisach okresu wypowiedzenia, wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym kończy stosunek najmu z chwilą doręczenia go najemcy.

Zwłoka w zapłacie czynszu za 2 miesiące.

Przewidzianymi przez ustawodawcę niemieckiego podstawami prawnymi dokonania takiego wypowiedzenia są: zwłoka w zapłacie czynszu za 2 miesiące, naruszenie obowiązków najemcy lub korzystanie z wynajmowanego lokalu sprzeczne z umową. Jeśli chodzi o pierwszą z wymienionych przesłanek, to najemca chroniony jest przed skutkami prawnymi dokonanego z tytułu zwłoki w zapłacie czynszu wypowiedzenia poprzez wprowadzenie okresu ochronnego. Polega on na tym, że spłacenie zaległości czynszowych w ciągu miesiąca od daty doręczenia wypowiedzenia pozbawia owo wypowiedzenie mocy prawnej. Ustawa zastrzega jednak, że z uprawnienia tego najemca może skorzystać tylko raz w ciągu 2 lat. Taki sam skutek sanacyjny będzie miało przejęcie zaległości czynszowych w trakcie okresu ochronnego przez Urząd ds. Pomocy Społecznej ( Sozialamt) , który może to uczynić na podstawie przepisów o pomocy społecznej.

Korzystanie z lokalu sprzeczne z umową.

Jako naruszenie obowiązków najemcy uzasadniające wypowiedzenie najmu w trybie natychmiastowym ustawa przykładowo wymienia trwałe zakłócenie porządku domowego przez najemcę, stałe niepunktualne opłacanie czynszu lub zaniedbywanie przedmiotu najmu.

Z kolei korzystanie z lokalu sprzeczne z umową, jako kolejna podstawa wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym, polega na oddaniu go w całości lub w części do użytkowania osobie trzeciej bez upoważnienia lub gdy na skutek zaniedbań najemcy przedmiot najmu zostanie poważnie zagrożony. Wynajmujący będzie mógł też powołać się na sprzeczne z umową lub wykraczające przeciwko przepisom publiczno-prawnym wykorzystywanie lokalu mieszkalnego.

W przypadkach wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym, które okaże się uzasadnione, najemcy nie przysługuje ochrona oparta na klauzuli socjalnej. Ma ona bowiem zastosowanie tylko do wypowiedzenia w trybie zwykłym. Zatem kwalifikowane niewykonywanie przez najemcę swych obowiązków wyłącza możliwość żądania kontynuacji najmu z uwagi na nie dającą się niesprawiedliwość.

Szczególna ochrona najmu zawartego na czas określony.

Prawo niemieckie przewiduje w tym zakresie szczególne instrumenty prawne służące ochronie lokatora najemcy. Przede wszystkim umów takich w ogóle nie można wypowiedzieć w trybie zwykłym. Tryb natychmiastowy znajdzie zastosowanie w przypadkach wystąpienia analogicznych przesłanek, jakie są przewidziane dla umów najmu zawartych na czas nieoznaczony. Stosunek najmu zawartego na czas oznaczony ustanie więc w zasadzie z upływem ustalonego w umowie czasu trwania umowy. W zasadzie, gdyż w systemie niemieckim przewidziana została możliwość podpisania przez strony specjalnej klauzuli przedłużającej czas trwania umowy, która znajduje częste zastosowanie w praktyce. Klauzula taka stanowi, że stosunek najmu zawarty na czas oznaczony po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta, nie ustaje, ale zostaje przedłużony na kolejny okres albo na czas nieokreślony, jeśli żadna ze stron takiego stosunku nie wypowie w ustalonym przez strony terminie. Na tym jednak ochrona najemców się nie kończy. Kolejną jej formą jest zapewnienie trwałości stosunku najmu poprzez przyznanie najemcy wspomnianego już wcześniej uprawnienia do żądania kontynuacji najmu w sytuacjach, w których wynajmujący nie ma uzasadnionego interesu w zakończeniu najmu. Jeśli po wystąpieniu z takim żądaniem przez najemcę wynajmujący nie zechce go uwzględnić, najemcy przysługuje prawo dochodzenia praw przed sądem, a więc wniesienia pozwu o zobowiązanie wynajmującego do złożenia określonego oświadczenia woli.

Niezależnie od prawa żądania kontynuacji najmu, najemcy przysługuje prawo do sprzeciwu wobec upływu okresu najmu. Uprawnienie to powstaje przy spełnieniu podobnych przesłanek jak w przypadku sprzeciwu wobec wypowiedzenia w trybie zwykłym, czyli z powołaniem się na fakt, że zakończenie najmu będzie dla najemcy i jego rodziny stanowiło niedającą się uzasadnić niesprawiedliwość ( prawo sprzeciwu nie przysługuje w przypadku lokali mieszkalnych wynajętych do przejściowego użytkowania lub w przypadku umeblowanych pomieszczeń w mieszkaniu wynajmującego, o ile pomieszczenia te nie zostały przekazane rodzinie do trwałego użytkowania).

Istnieją jednak wyjątki od przedstawionych zasad ochrony trwałości najmu w stosunku do tzw. kwalifikowanego stosunku najmu na czas określony. Mamy z nim do czynienia w przypadkach ustalenia okresu najmu na czas krótszy niż 5 lat, zaistnienia potrzeb własnych wynajmującego po upływie okresu najmu, zamiaru wynajmującego likwidacji lub istotnej zmiany względnie remontu pomieszczenia po upływie okresu najmu, a także, gdy wynajmujący zamierza po upływie okresu najmu wynająć pomieszczenie w ramach stosunku służbowego innej osobie przyjętej do pracy.

Przesłanką skorzystania z któregoś z tych uprawnień jest pisemne poinformowanie najemcy przy zawieraniu umowy najmu, a następnie powiadomienie go co najmniej na 3 miesiące przed upływem okresu najmu o jednym z powyższych zamiarów.

Ochrona lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym. Umowy gmin z sądami.

Godnym polecenia jest rozwiązanie polegające na zawieraniu przez zarządy niemieckich miast (gmin) umowy z sądami, na podstawie których urzędy powiadamiane są o każdej wniesionej sprawie o eksmisję. Pozwala to urzędom na odpowiednio wczesne nawiązanie kontaktu z zagrożonym eksmisją lokatorem w celu udzielenia mu pomocy przez urzędy spraw socjalnych. W ramach tej pomocy urzędy mogą np. zawrzeć z właścicielem lokalu tzw. umowę gwarancyjną, w której zobowiązują się, że jeśli umowa najmu zostanie przez niego przedłużona, zapłacą zaległy czynsz i płacić go będą na bieżąco przez określony w takiej umowie okres.

Zawarcie takiej umowy powoduje wycofanie sprawy z sądu i skutecznie chroni przed eksmisją. Urząd dąży oczywiście do odzyskania poniesionych na pomoc środków, ale w praktyce zwrot urzędowi tych kosztów jest bardzo rzadki. Urzędy pokrywają ponadto koszty porad prawnych i spraw sądowych zagrożonego eksmisją lokatora, a gdy jest to konieczne, pomagają mu w znalezieniu pracy lub uzyskaniu pomocy społecznej, a także podejmują szereg innych czynności zapobiegających jego eksmisji. O opisaną pomoc urzędu miasta (gminy) ubiegać się może każda osoba zagrożona eksmisją.

Gdy dojdzie jednak do wydania wyroku eksmisyjnego, w praktyce sądów niemieckich dużą wagę przywiązuje się do ustalenia dokładnego terminu wykonania eksmisji. Termin ten może zostać w uzasadnionych przypadkach przedłużony, nie może jednak być terminem dłuższym niż rok od daty zawarcia ugody lub ustalonego pierwotnie terminu eksmisji lub uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego.

Mieszkanie opiekuńcze dla eksmitowanego.

Komornik jako organ sądu zawiadamia urząd miasta (gminy) o terminie wykonania eksmisji ze stosownym wyprzedzeniem, tak by mógł on przygotować miejsce zakwaterowania dla osoby eksmitowanej. Przydział tzw. mieszkania opiekuńczego następuje w trybie administracyjnym , czyli przekwaterowanie nie zapewnia praw wynikających z niemieckiej ustawy o najmie.

Jeżeli w chwili wykonywania eksmisji urząd nie ma dla eksmitowanego mieszkania opiekuńczego, wówczas zobowiązany jest przydzielić mu mieszkanie „normalne”, w którym będzie miał na podstawie umowy prawo zasiedlenia i przejmuje wszelkie koszty z tym związane. Ewentualnie możliwe jest również czasowe zarekwirowanie dotychczasowego mieszkania eksmitowanego, którego pozostawia się w dawnym mieszkaniu, a urząd podpisuje czasową umowę z właścicielem i opłaca umówiony czynsz. Opisany obowiązek zakwaterowania dotyczy eksmitowanych rodzin z dziećmi. Osoby samotne i bezdzietne małżeństwa umieszczane są w pomieszczeniach prowizorycznych o znacznie niższym standardzie.

Rodziny przekwaterowane do mieszkań opiekuńczych zobowiązane są do opłacania czynszu. Niemiecki system opieki społecznej zapewnia jednak każdej osobie bez wystarczającego dochodu odpowiedni zasiłek oraz dodatkowo środki na opłacenie czynszu.

Zawieszenie eksmisji.

Kolejnym instrumentem ochrony w postępowaniu egzekucyjnym jest uprawnienie sądu nadzorującego eksmisję do jej zawieszenia na wniosek najemcy, jeżeli wykonanie tytułu eksmisyjnego uwzględniającego interesy wynajmującego oznaczałoby sprzeczną z obyczajami niesprawiedliwość z powodu istnienia po stronie najemcy szczególnych okoliczności, takich jak ciężka choroba lub dobrowolne wyprowadzenie się do pomieszczenia zastępczego w krótkim czasie po terminie eksmisji.

Przedstawiony tu system ma na celu jak najskuteczniejsze przeciwdziałanie bezdomności. Mimo że jest to system niezwykle kosztowny, koszty ponoszone przez miasto na opiekowanie się bezdomnymi są wyższe niż koszty związane z prewencją eksmisji ( np. w Kolonii 7-krotnie).

Należałoby się zastanowić, czy poszczególne rozwiązania z zakresu pomocy i ochrony lokatorów nie są godne naśladowania w Polsce, szczególnie ze względu na ich aspekt społeczny, a w dłuższej perspektywie także większą ekonomiczność. Niektóre z tych rozwiązań nie wymagają interwencji ustawodawcy, lecz zmiany praktyki stosowania prawa (np. umowy z urzędem lub pomocy prawnej dla zagrożonych eksmisją).

Mieszkania socjalne w Niemczech.

Za niezwykle ciekawy uznać należy przykład rozwiązania problemu mieszkań socjalnych w Republice federalnej Niemiec. Otóż. W odróżnieniu od uregulowania tej kwestii w Polsce i innych krajach Europy Środkowej i Wschodniej, gdzie inwestorem tych mieszkań czy też ich zarządcą jest państwo lub gmina, w Niemczech są nimi prywatne towarzystwa mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe, organizacje kościelne i opieki społecznej. Państwo jako takie stwarza jedynie ramy prawne i instrumenty do podejmowania tego typu inicjatyw, a także przekazuje do dyspozycji inwestorów stosowne środki. Mają one postać subsydiów na okres 20 lat. Przez ten czas inwestorzy zobowiązani są do ustanawiania ustawowo regulowanego czynszu oraz do oddania mieszkań do dyspozycji urzędu mieszkaniowego miasta.

Powszechnie wiadomo, że głównym składnikiem kosztów budowy mieszkań są koszty działki budowlanej, które sięgają niekiedy połowę kosztów całej inwestycji. By zapobiec nadmiernym kosztom, rada miejska przekazuje inwestorom pod budowę własne tereny w formie użytkowania wieczystego na 99 lat przy niskiej opłacie dzierżawnej, a ponadto udziela pomocy finansowej w określonej wysokości na każde mieszkanie socjalne o powierzchni powyżej 70m² w formie nisko czy wręcz symbolicznie oprocentowanego kredytu, przyznawanego również na 20 lat. Po spłacie takiego kredytu, inwestor zostaje zwolniony z wszelkich zobowiązań wobec gminy, także tych o charakterze socjalnym, a możliwość swobodnego dysponowania mieszkaniem przechodzi na niego. Będzie mógł zatem od tego momentu pobierać czynsze wolnorynkowe.

Tak więc mamy tu przykład odwrócenia ról i przeniesienia odpowiedzialności za budowę i zapewnienie odpowiedniego utrzymania mieszkań socjalnych na podmioty prywatne, z jednoczesnym takim ukształtowaniem warunków tego budownictwa, że staje się ono atrakcyjne dla tych podmiotów. Skutkiem jest między innymi to, że standard mieszkań socjalnych nie odbiega znacznie od standardu rynkowego, bo inwestorzy prywatni traktują budowę mieszkań socjalnych jako inwestycję.

Ochrona trwałości najmu w przypadku śmierci wynajmującego.

Śmierć wynajmującego nie narusza trwałości stosunku najmu, gdyż w stosunek ten wstępują spadkobiercy. Także w przypadku śmierci najemcy jego spadkobiercy wstępują w stosunek najmu, z tym, że zarówno im, jak i wynajmującemu przysługuje szczególne prawo wypowiedzenia. Gdy najemcami byli oboje małżonkowie, najem jest kontynuowany przez pozostającego przy życiu małżonka. Jeżeli małżonek nie był dotychczas współnajemcą, z chwilą śmierci dotychczasowego najemcy wstępuje w stosunek najmu. Sprzeciw można zgłosić w ciągu jednego miesiąca od daty powzięcia wiadomości o śmierci najemcy. Taki sam status prawny przysługuje członkom rodziny, którzy prowadzili wspólne gospodarstwo domowe ze zmarłym najemcą, o ile w stosunek najmu nie wstępuje pozostały przy życiu małżonek.

Prawnik, ekspert prawa spółdzielczego

Źródło: „Domy Spółdzielcze” Nr 12/2015