Sprawa trafiła na wokandę w wyniku ciekawego wniosku grupy posłów. W zasadzie podstawowym przedmiotem wniosku były normy regulujące zarząd nieruchomościami, w których ustanowiono odrębną własność lokali przez spółdzielnię. Innym zaś normom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych postawiono m.in. następujące zarzuty – sprzeczność z Konstytucją: art. 17[1] ust. 6 w zakresie, w jakim do powstania członkostwa nabywcy lokalu wymaga ubiegania się o przyjęcie w poczet członków; art. 3 ust. 1 i 3 w zakresie, w jakim pozwala na przyjęcie w poczet członków osób, którym nie przysługuje prawo do lokalu i nie ubiegają się oni o ustanowienie prawa. Kwestionowano również art. 26 par. 2 ustawy – Prawo spółdzielcze. Oczywiście ograniczamy się do zagadnień w mojej ocenie najistotniejszych.

Można odnieść wrażenie, że zbliżający się rok wyborczy oraz powolne prace nad nowelizacjami ustaw spółdzielczych – połączone z brakiem poparcia politycznego dla rozwiązań, mówiąc wprost likwidujących spółdzielczość mieszkaniową – wymusiły na aktywistach jedynej słusznej partii alternatywną drogę dla próby forsowania swojej wizji prawa.

Cel był jasny: za uzasadnieniem wniosku możemy powtórzyć: „Zgodnie z zasadami ogólnymi taka sytuacja powinna spowodować objęcie właściciela wyodrębnionego lokalu i spółdzielni jako właściciela dotychczasowego regułami ustawy o własności lokali. W szczególności można byłoby oczekiwać, że z tą chwilą powstanie obowiązek powołania jedno- lub wieloosobowego zarządu, który będzie sprawował zarząd w imieniu ogółu właścicieli – tj. właściciela lokalu ( i ewentualnie kolejnych wyodrębnionych lokali) i spółdzielni”. Czyli, tradycyjnie, widzimy dążenie do ukonstytuowania wspólnot mieszkaniowych w zasobie spółdzielczym, tym razem rękami sędziów Trybunału.

Nie udało się. Trybunał w wyroku podtrzymał dotychczasową linię orzecznictwa wyrażoną m.in. w sprawie SK 19/09, gdzie zasygnalizowano, że powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków.

W wyroku K 60/13 ponownie stwierdzono, że normy regulujące zasady zarządu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie naruszają wzorców konstytucyjnych: podkreślono, że przyjęte rozwiązanie nie prowadzi do naruszenia konstytucji, gdyż jest konieczne dla ochrony uprawnień korporacyjnych członków spółdzielni, a jednocześnie nie zamyka drogi do uzyskania statusu członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej i nie wyklucza podjęcia decyzji przez większość współwłaścicieli o zmianie reżimu prawnego wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Szczególnie istotne, zwłaszcza w kontekście toczących się prac legislacyjnych, może być pisemne uzasadnienie wyroku.

We wniosku posłowie zwracali uwaga, że istnieje już obecnie ogromna rzesza osób, które na skutek różnych okoliczności – nie tylko na skutek wykluczenia czy wykreślenia, ale również w związku z nabyciem prawa spółdzielczego własnościowego na rynku wtórnym – nie legitymuje się statusem członka spółdzielni. Zdaniem wnioskodawców nie do zaakceptowania są regulacje, które dopuszczają sytuację, w której osoba uprawniona z tytułu spółdzielczego prawa własnościowego nie korzysta z praw przynależnych członkowi spółdzielni.

Można tylko z żalem zauważyć, że bez znaczenia w zasadzie pozostawiono możliwość uzyskania członkostwa w spółdzielni przez każdego uprawnionego do lokalu, który złoży deklarację członkowską. We wniosku główny nacisk położono na to, że przepisy w takiej sytuacji nie przewidują członkostwa ex lege. Trybunał w tym zakresie uznał jedynie, że niezgodne z ustawą zasadniczą będą dodatkowe wymogi warunkujące uzyskanie członkostwa zawarte w statucie spółdzielni.

Posłowie wnosili również o rozpatrzenie konstytucyjności art. 3 ust. 1 i 3. Co ważne, wniosek dotyczył osób, którym nie przysługuje prawo do lokalu i nie ubiegają się o ustanowienie prawa. W sentencji wyroku Trybunału zaś znalazło się następujące stwierdzenie: w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu, przepis ten jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz nie jest niezgodny z art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji. W komunikacie prasowym po rozprawie uznano, że członkami spółdzielni mieszkaniowej mogą być tylko podmioty, które legitymują się interesem, jaki może być zaspokojony przez daną spółdzielnię, w zakresie jej podstawowego celu funkcjonowania. Dlatego też osoby, które nie mają interesu polegającego na zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub polegających na dostarczaniu lokali o innym przeznaczeniu przez daną spółdzielnię mieszkaniową nie mogą być jej członkami. Członkami spółdzielni mieszkaniowych nie mogą być zatem osoby, które nie posiadają prawa do lokalu lub ekspektatywy w danej spółdzielni. Do tej kategorii podmiotów należą tzw. członkowie oczekujący, członkowie organów spółdzielni i osoby w niej zatrudnione, a także osoby, które będąc członkami spółdzielni zbyły lub w inny sposób utraciły prawo do lokalu ( np. wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego) w spółdzielni lub w budynkach przez nią zarządzanych.

Wydaje się, że pominięcie drugiej części wniosku może powodować daleko idące problemy praktyczne. Warto zauważyć, że umowę o budowę lokalu spółdzielnia może zawrzeć jedynie ze swoim członkiem i tylko w takim przypadku powstanie ekspektatywa odrębnej własności lokalu, a Trybunał w swoim wyroku wykluczył możliwość uzyskania członkostwa przez osobę, której prawo do lokalu bądź ekspektatywa nie przysługuje, a więc stworzył w tym zakresie lukę prawną, której konsekwencją może być w przyszłości brak możliwości realizacji inwestycji na zasadach spółdzielczych.

Dodatkowo w spółdzielniach często mamy sytuacje, w których osoby zbywające prawo do lokalu nie wypowiadają członkostwa; sądy powszechne ostatnio coraz częściej stawały na stanowisku, że samo zbycie prawa do lokalu nie stanowi wystarczającej przyczyny do wykreślenia takiej osoby, gdyż jako członkowi korporacji przysługują jej inne uprawnienia i obowiązki, które winna wykonywać. Wyrok Trybunału stoi w wyraźnej opozycji do tych poglądów.

Zasadniczo wyroki Trybunału mają skutek konstytutywny; tworzą nowy system prawny od chwili wejścia wyroku w życie. Bezprawność czynności materialnej winna istnieć w momencie jej dokonania i nie może być co do zasady ustalana wstecz, chyba że co innego wyraźnie przewiduje przepis prawa. Konstytucja jedynie w wycinkowym zakresie w art. 190 ust. 4 przewiduje wznowienie postępowania sądowego w wyniku orzeczenia o niekonstytucyjności normy prawa. Wobec tych regulacji należy uznać, że jeżeli w dacie publikacji sentencji wyroku Trybunału danej osobie nie przysługiwał tytuł prawny do lokalu, a była członkiem spółdzielni, to członkostwo trwa nadal i wyrok nie wywiera w tym zakresie bezpośrednich skutków materialnoprawnych. Ostatnim aspektem, na który należy zwrócić uwagę, jest rozstrzygnięcie co do art. 26 par. 2 ustawy – Prawo spółdzielcze. Trybunał uznał, że w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, przepis ten jest niezgodny z art.64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

W tym zakresie rozstrzygnięcie Trybunału winno być zrównane z sygnalizacją. Nie tworzy nowego stanu prawnego i nie powoduje powstania żadnych roszczeń. Sentencja zaś pozostaje w niewielkim związku z podanym uzasadnieniem. Zgodnie z jego treścią Trybunał dostrzega potrzebę wprowadzenia w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odpowiednich regulacji określających zasady i sposób podziału majątku spółdzielni związanego z nieruchomością, w której znajdują się lokale w wypadku wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej.

Unormowania takie powinny w szczególności uwzględniać wzajemne rozliczenia między spółdzielnią a podmiotami, które będą tworzyć taką wspólnotę. Do ustawodawcy należy określenie warunków, na jakich takie wydzielenie majątku będzie się odbywać. Rozliczenia winny więc za podstawę mieć stosunek prawnorzeczowy, nie zaś korporacyjny, jak by sugerowała sentencja wyroku. Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której samo wypowiedzenie członkostwa, przy jednoczesnym pozostawaniu właścicielem lokalu, mogłoby prowadzić do dokonania rozliczeń w zakresie funduszu remontowego. Celem Trybunału było jedynie zwrócenie uwagi, że takie rozwiązania legislacyjne winny być przez ustawodawcę wprowadzone.

Wyrok komplikuje, już i tak zagmatwaną, ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i pogłębia trudności w jej stosowaniu praktycznym. Udziela jednak odpowiedzi na najważniejsze z punktu widzenia dalszego funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych pytanie, uznając po raz kolejny ustawowy zarząd powierzony za właściwy konstytucyjnie.

Nie podejrzewam, że takie stanowisko powstrzyma „reformatorów”, którzy wszak swoimi własnymi działaniami doprowadzili do problemów konstytucyjnych, ale pozwoli na przytoczenie istotnych argumentów na pozostawienie obecnych rozwiązań, z usunięciem jednoczesnym ich ułomności w przyszłych regulacjach prawa.

Grzegorz Abramek – prawnik

Źródło: „Domy Spółdzielcze” Nr 2/2015