Helena Pośpieszyńska

Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za niedostarczenie lokali socjalnych osobie uprawnionej służy ochronie właściciela i obejmuje nie tylko opłaty za lokale. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych w wysokości czynszu najmu według cen wolnorynkowych. Odpowiedzialność odszkodowawcza nie zależy od winy gminy lub dzielnicy, w tym np. od trudnej sytuacji mieszkaniowej w zakresie skromnych zasobów lokalowych, jakimi dysponuje Wydział Zasobów Mieszkaniowych.

Obowiązek zapewnienia lokali socjalnych i zamiennych m.in. na potrzeby eksmisji, a także zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach, nałożony został na gminy na mocy ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – dalej u.o.p.l.

Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy na podstawie art. 417 Kodeks cywilny w związku z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, który został wprowadzony ustawą zmieniającą z 2006r. i wszedł w życie 1 stycznia 2007r. Przepis ten przywrócił odpowiedzialność odszkodowawczą gmin w pełnej wysokości. Regulacja ta stanowi konsekwencję wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 23 maja 2006r., sygn. SK 51/05 i z 11 września 2006r.,sygn.P 14/06, które jednoznacznie wskazały na niekonstytucyjność ograniczenia zakresu odpowiedzialności gmin.

Przepis powyższy umożliwia właścicielowi lokalu dochodzenie od gminy odszkodowania na zasadach ogólnych. Podstawą odpowiedzialności jest wyłącznie „niezgodne z prawem” działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Nie ma znaczenia, czy działanie to lub zaniechanie, były subiektywnie zawinione. Bezprawność działania gminy polega li tylko na niewykonaniu obowiązku z art. 14 ust.I ustawy o ochronie praw lokatorów – dostarczenia lokalu socjalnego.

Według orzecznictwa sądowego, niedostarczenie przez gminę lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na podstawie wyroku eksmisyjnego jest zatem niezgodnym z prawem zaniechaniem, gdyż stanowi zaprzeczenie zachowania uwzględniającego nakaz wynikający z normy prawnej.

Przesłanką powstania odpowiedzialności jest stwierdzenie niewykonania przez gminę swojego obowiązku, niezależnie od przyczyn takiego stanu rzeczy. Natomiast odpowiedzialność odszkodowawcza gminy nie jest w żaden sposób uzależniona od faktu jej ewentualnego zawinienia, a jedynie od faktu nie wywiązania się nałożonego przez ustawę obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego osobie do niego uprawnionej.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 25 czerwca 2008r. (III CZP 46/08) potwierdził, że roszczenie odszkodowawcze Spółdzielni jako właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w powyższej ustawie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Należne odszkodowanie co do zasady może obejmować więc zarówno szkodę rzeczywistą, jak i utracone korzyści. Dlatego też gmina, zobowiązana do wypłacenia odszkodowania w pełnej wysokości, ponosi odpowiedzialność za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Zgodność omawianego przepisu z Konstytucją RP potwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 8 kwietnia 2010r. (sygn. akt P 1/08). Zasadą jest, że odszkodowanie należne za zajmowany lokal bez tytułu prawnego odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, gdyby wynajął na wolnym rynku mieszkanie.

Wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu, Spółdzielnia powinna ustalić, porównując uzyskiwane na rynku stawki czynszowe w umowach najmu zawieranych w czasie, gdy ustalana jest wysokość odszkodowania, przy czym należy porównywać lokale o podobnych cechach. Wynika to z tego, że odpowiedzialność odszkodowawcza gminy na podstawie art. 18 ust. 5 u.o.p.l. i art. 417 kc jest dużo szersza niż odpowiedzialność byłego lokatora.

Byli lokatorzy, zajmujący lokale bez tytułu prawnego, uprawnieni na mocy orzeczenia sądowego do otrzymania lokalu socjalnego, zobowiązani są do opłacania wynagrodzenia właścicielowi lokalu na dotychczasowym poziomie, czyli w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byliby obowiązani opłacać, gdyby stosunek prawny do korzystania z zajmowanego lokalu nie wygasł ( art. 18 ust. 3).

W wyroku z dnia 8 kwietnia 2010r., P 1/08, Trybunał Konstytucyjny nie tylko potwierdził zgodność z Konstytucją RP art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ale również podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, zaprezentowane m.in. w wyroku w sprawie o sygn. SK 51/05, w którym podkreślił, że odpowiedzialność odszkodowawcza gmin, poza naprawieniem szkody, jaką poniósł właściciel lokalu, pełni również funkcję motywacyjną, aby mobilizować gminy do prawidłowej realizacji zadań mieszkaniowych.

Źródło: „Tęcza Polska” nr 1/2015