Adam Kowalewski

architekt, dr nauk ekonomicznych,

członek Komisji Kodyfikacji Prawa Budowlanego

Tymczasem, demograficzne skutki braku polityki mieszkaniowej zagrażają naszej przyszłości, brak szans na mieszkanie – to jeden z najważniejszych, obok bezrobocia, powodów ucieczki za granicę najcenniejszej grupy społecznej – młodych i wykształconych Polaków, ambitnych i energicznych.

Ekonomiczne, niekorzystne skutki kryzysu mieszkaniowego są również znane. O narastających „kłopotach” finansowych ZUS mających źródło w demograficznych trendach słyszymy często, ale o ich głównym źródle – kryzysie mieszkaniowym, który przyspiesza emigrację Polaków dyskutują jedynie fachowcy.

Łatwy dostęp do mieszkania to również warunek prawidłowo działającego rynku pracy, umożliwia bowiem mobilność pracowników i ogranicza bezrobocie. W krajach zaawansowanej gospodarki kapitalistycznej epoka pracownika wiernego firmie od wesela do grobu to już historia, przeciętny Amerykanin pięciokrotnie zmienia miejsce pracy w okresie aktywności zawodowej, podczas kiedy w Polsce tereny, na których brak odpowiednio wykwalifikowanych pracowników to równocześnie tereny głodu mieszkaniowego.

Kryzys mieszkaniowy w Polsce to produkt wadliwej polityki władz państwa polskiego, lekceważących problem mieszkania, efekt ignorancji oraz ideologicznych absurdów. Szczególnie szkodliwa jest lansowana w III RP teza, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych to zadanie rynku. Jest to absurd, bowiem rynkowa gospodarka zaspokaja potrzeby niewielkiej, zamożnej części społeczeństwa. Nasza neoliberalna ideologia w dziedzinie polityki mieszkaniowej, niespotykana w innych krajach Wspólnoty, powoduje, że większość Polaków nie ma szans na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Jest to bowiem osiągalne jedynie przy aktywnym udziale państwa i wymaga odpowiednich finansowych, instytucjonalnych i prawnych rozwiązań stosowanych również w krajach liberalnej gospodarki rynkowej.

Niekorzystnym efektem bierności państwa jest również niska jakość tworzonego środowiska mieszkaniowego. Realizowane osiedla są często mieszkaniowymi gettami, pozbawionymi szkół, terenów zielonych i rekreacyjnych, obiektów kultury i usług, obsługi transportowej. Jest to logiczne działanie praw rynku, bowiem niedochodowych usług społecznych żaden deweloper nie realizuje, a równocześnie, mechanizmy gospodarki rynkowej nie pozwalają na budowę usług komercyjnych na osiedlach mieszkaniowych. Kryzys pogłębia w wielu gminach presja finansowa, niezrównoważone budżety samorządowe ograniczają budownictwo komunalne , a nawet zmuszają władze gmin do wyprzedaży terenowych zasobów komunalnych.

Kryzysu mieszkaniowego bez radykalnej zmiany polityki państwa nie przełamiemy. Podejmowane przez resort transportu i budownictwa działania i starania kompetentnego ministra Piotra Stycznia, sytuacji zmienić nie mogą, bowiem winno to być działanie państwa, a więc – sejmu, rządu i gmin. Aby ten kryzys przełamać, musimy pokonać pięć barier.

Po pierwsze – konieczne jest odrzucenie koncepcji mieszkania jako produktu czysto rynkowego i zmiana polityki, w której rynek i zysk stały się wartością nadrzędną.

Po drugie – potrzebne jest stworzenie nowego modelu mieszkalnictwa, który uwzględni zasobność obywateli i państwa i umożliwi ruchliwość przestrzenną Polaków. W tym celu należy rozbudować sektor mieszkań na wynajem, który w krajach o wiele zamożniejszych od Polski obejmuje kilkadziesiąt procent zasobów.

Po trzecie – warunki realizacji nowego programu mieszkaniowego muszą stworzyć rząd i sejm, a jego realizacja winna być zadaniem samorządów terytorialnych. W ramach programu mieszkaniowego należy ułatwić gminom możliwość pozyskiwania terenów i ich przygotowania do zabudowy. Preferować należy wykup niezabudowanych terenów o niskiej cenie rynkowej, a w przypadkach, kiedy jest to niemożliwe gminy winny mieć prawo pozyskiwania terenów dla budownictwa komunalnego w trybie wywłaszczeń. Na przygotowanych terenach gmina byłaby inwestorem komunalnych osiedli mieszkaniowych, o statusie inwestycji celu publicznego, tereny te i budowa osiedli mogłyby w części stanowić ofertę rynkową dla firm prywatnych, wyłączając jednak z tej oferty możliwość sprzedaży terenów pozyskanych w trybie przymusowego wykupu. Administrowanie zasobami tworzonymi w tym trybie powinno być elastyczne, ale konieczny jest ogólny nadzór gminy. Przyjęcie tych zasad umożliwi, po okresie wstępnego „rozruchu”, który wymaga środków publicznych, pokrywanie kosztów uzbrojenia terenu i budowy mieszkań komunalnych na wynajem z zysków, jakie przynosi renta gruntowa i planistyczna, zwłaszcza w segmencie „rynkowym” programu. Pokazują to doświadczenia angielskie, holenderskie czy szwedzkie.

Po czwarte – konieczne jest wprowadzenie specjalnych regulacji prawnych dla realizacji komunalnego budownictwa mieszkaniowego, najlepiej w ramach tworzonego obecnie Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego, zaliczając budowę mieszkań komunalnych do inwestycji celu publicznego. Jest to możliwe, pokazały to ustawy regulujące budowę autostrad i Euro 2012, które sejm uchwalił bojąc się utraty środków unijnych. Stworzenie funkcjonalnego i przyjaznego środowiska zamieszkania wymaga również aktywnej polityki samorządów lokalnych, które powinny uzyskać szczególne uprawnienia do realizacji programu mieszkaniowego, zwłaszcza pozyskiwania terenów z wykorzystaniem zasobów terenowych kolei, wojska i skarbu państwa. Prawo winno wprowadzić nowe rozwiązania planistyczne i ekonomiczne oraz objąć regulacjami całość procesu inwestycyjnego – od pozyskiwania i zbrojenia terenu – do zarządzania zasobem mieszkaniowym. Dla uzdrowienia rynku mieszkalnictwa konieczne jest również usunięcie znanych wad planowania przestrzennego. W pierwszym rzędzie należy uniemożliwić przeznaczanie w planach miejscowych nierealistycznie wielkich terenów budownictwa mieszkaniowego, które utrudnia budowę infrastruktury technicznej i uniemożliwia koordynację inwestycyjną.

Po piąte – należy przeznaczyć na realizację polityki mieszkaniowej państwa odpowiednie środki finansowe. Obok budżetu państwa istnieje szereg innych możliwych do uruchomienia, a niewykorzystanych źródeł wsparcia dla mieszkalnictwa. Mogą to być dochody sektora publicznego z renty gruntowej, zwłaszcza z podatku katastralnego, zablokowanego dziś krótkowzroczną, sterowaną sondażami polityką rządu. Szczególnie szkodliwa była błędna informacja ministerstwa finansów, że podatek ten może sięgnąć nawet 8 procent wartości nieruchomości. Dla przykładu – podatki od nieruchomości w USA, najniższe w stanie Louisiana wynoszą 1,75 $ od 1.000 $ wartości nieruchomości ( tj. 0,0172%), a najwyższe w stanie Texas 18 $ od 1.000 $ wartości nieruchomości( tj. 1,8%). Według tej skali, podatek roczny mieszkania w Warszawie o powierzchni 60 m kw. I wartości 300.000zł według stawek stanu Lousiana wynosiłby 516 złotych, a według stawek stanu Texas 5.400 złotych, a nie 24.000 złotych, jak wynikało z zapowiedzi „speca” od finansów. Poza wielkimi miastami podatek byłby jeszcze niższy, lecz pierwsza, błędna informacja wywołała panikę i przestraszyła polityków, którzy sprawę odłożyli ad calendas Graecas.

Konieczne jest wznowienie działań w celu pozyskania środków unijnych, a zwłaszcza zbudowanie politycznej koalicji krajów zainteresowanych wsparciem sektora mieszkaniowego przez budżet unijny. Nowe dokumenty unijne (Spójność Terytorialna, Karta Lipska) stworzyły dobrą platformę do wznowienia negocjacji. Kolejne rządy tłumaczą bierność argumentem, że na wsparcie budownictwa mieszkaniowego nas „nie stać”, jednak jest on fałszywy. Zadłużona po II Wojnie Światowej Anglia podjęła w 1946 roku największy w dziejach program mieszkaniowy. Akt Mieszkaniowy Parlamentu uruchomił, pomimo olbrzymich trudności ekonomicznych (produkty spożywcze były na „kartki”), wsparcie dla sektora mieszkaniowego, w latach 1946-1951 zbudowano ponad milion mieszkań, głównie w zabudowie niskiej, dla rodzin o niskich i średnich dochodach. Osiemdziesiąt procent nowych zasobów zrealizowały gminy.

Proponowany model ma mocne oparcie w Artykule 75 Konstytucji ust. 1, który stanowi: Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. W krajach o ugruntowanych zasadach demokracji, dobrym prawie, wielowiekowej tradycji samorządności lokalnej, prawo do mieszkania jest realizowane. W Polsce jest jedynie w Konstytucji, jednak będziemy je musieli w końcu odkryć także w świecie materialnych działań.

Zwłaszcza polecam ich „odkrycie” polskim sądom, komisjom odwoławczym i prawnikom, dla których prywatna własność, główna bariera racjonalnego zarządzania rynkiem nieruchomości, jest dobrem najwyższym. Główne warunki realizacji programu mieszkaniowego mają charakter polityczny, wymagają determinacji rządzących, wyłączenia kwestii mieszkaniowej ze sporów partyjnych, współpracy instytucji sektora publicznego, które często, w trosce o swoją niezależność, skutecznie blokują konieczne zmiany. Potrzebna jest aktywna postawa gmin, których stanowisko bywa nieraz, w trudnych sprawach, ambiwalentne, z racji na zróżnicowane warunki działania jednostek samorządowych. Z tych względów realizacja programu mieszkaniowego będzie zadaniem niezmiernie trudnym, jednak bez radykalnych rozwiązań, bez naruszenia interesów partyjnych oraz interesów szarej strefy rynku nieruchomości, bez zmiany prawa, bez angażowania funduszy publicznych i sprawnej administracji opowieści i obietnice, jakie słyszymy, pozostaną jedynie polityczną propagandą. Powinniśmy jednak uświadomić sobie, że alternatywą będzie narastanie kryzysu mieszkaniowego w Polsce, z jego wszystkimi społecznymi, gospodarczymi i politycznymi konsekwencjami, to droga do demograficznej katastrofy i ucieczki z Polski najaktywniejszej, wykształconej części młodego pokolenia.

„Domy Spółdzielcze” Nr 6/2014